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宁青青:从房地产开发公司角度出发——商品房销售合同补充协议文本的约定

作者:德和衡(石家庄)    发布日期:2020-04-23 16:24:59


在商品房买卖过程中,房地产开发公司与购房人需要履行合同网签备案的手续,而商品房销售合同使用的为示范文本,文本的内容不能随意进行变更,所以诸多内容只能通过补充协议的形式进行约定,那么补充协议都应当约定什么内容呢,怎样才能做到既全面又具体,结合自己为房地产开发公司提供法律服务经验的积累,经过呕心整理,将各大房地产开发公司在补充协议中约定的内容取其精华,形成本商品房销售合同补充协议文本,供大家参阅。


无论在示范文本还是补充协议中,都需要大家注意一个问题,那就是违约责任或赔偿损失容易涉及到的“中国人民银行贷款基准利率”概念,因2019118日最高人民法院颁布《全国法院民商事审判工作会议纪要》(简称“九民纪要”)中提到了人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR),而不再适用中国人民银行贷款基准利率这一标准。而在商品房买卖合同示范文本中是多次使用中国人民银行贷款基准利率这一标准的,那么商品房买卖合同示范文本是否会相应调整这一标准呢?


实践中主要存在两大类情形可能涉及LPR适用,一则借款合同中关于贷款利息之认定,二则除借款合同外,其他纠纷中损害赔偿适用中利息之计算。


买卖合同纠纷中,合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法时,买受人逾期付款罚息利率应以LPR为基准进行计算


《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定,买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。对于此处规定的逾期罚息利率,根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定,可按贷款利率上浮30-50%计算。根据九民纪要相关精神,自2019年8月20日后,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消,原适用贷款基准利率之情形应改为适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)。


目前商品房买卖合同示范文本尚未作出调整,但是以后定会做出调整,大家对该问题予以注意,在补充协议中若涉及贷款基准利率,应将其调整为贷款市场报价利率。

商品房买卖合同补充协议文本如下:



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获取《商品房买卖合同补充条款》word版本


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