姚振宇律师：房屋差价作为损失的返还

【案情简介】

2017年2月22日，杜某向孙某支付购房定金1万元，并于次日与孙某签订《房地产买卖契约》，约定：1.孙某将其名下的位于房屋出售给杜某；2.房屋总价为161万元，首付61万元（含已付定金1万元），余款100万元以银行贷款的形式一次性付清；3.如一方违约，十倍赔偿。2017年2月26日，孙某将房产证原件、土地分割证原件交付给杜某，并将房屋钥匙交给杜某以供杜某使用。次日，孙某电话告知杜某该房屋不再出卖，表示其不继续履行合同。2017年3月7日，杜某向一审法院起诉孙某、王某，要求孙某、王某履行契约，协助办理过户，一审法院于2017年8月22日作出民事判决书，驳回杜某的诉讼请求。2017年8月31日，杜某将涉案房屋委托评估，评估总值为161.5万元。杜某支出评估费2800元。后杜某不服上诉至二审法院，法院于2018年4月25日作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年5月2日，孙某委托律师事务所给杜某发送律师函，单方面通知杜某解除房屋买卖合同关系。杜某分别于2018年6月5日、2018年6月8日向孙某账户汇入购房款60万元、100万元，孙某于收款当日即向杜某退还。2018年6月11日，杜某再次向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年6月26日作出民事裁定书，驳回杜某的起诉。本案诉讼中，经杜某申请，一审法院委托房地产评估咨询有限公司作出的《房地产评估结果报告》评估价值为297.6483万元。杜某支付鉴定费12924元。

另查明，孙某与王某于2014年8月20日结婚，双方为夫妻关系。

   【案情分析】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，杜某与孙某签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，为有效合同，受法律保护，合同各方应按照约定履行各自义务。合同签订前杜某已向孙某支付1万元定金。孙某未依约向杜某出售涉案房屋已构成根本的违约，对此孙某应承担违约责任并应赔偿杜某的损失。因双方之间的买卖合同已无法履行，杜某要求解除合同，孙某也表示同意，合同可以解除，在合同解除后，杜某要求孙某双倍返还定金2万元的诉讼请求，有合同依据。

本案焦点一：关于孙某、王某是否应赔偿杜某房屋差价损失问题。

本案中，杜某与孙某签订的《房地产买卖契约》合法有效，受法律保护，双方应按合同约定履行的合同义务。签约后，杜某仅向孙某支付了1万元定金，孙某也将涉案房屋的房产证原件、土地分割证原件和房屋钥匙交给杜某，之后，孙某不同意出售涉案房屋，为此，杜某提起诉讼要求孙某继续履行合同被法院驳回。至此，双方签订的《房地产买卖契约》已无法履行，孙某的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。由于孙某违约致使杜某丧失购买涉案的房屋机会造成一定损失，但杜某仅向孙某支付1万元定金，且孙某在签约后第五天即反悔，杜某完全能及时另行选择其他相类似的房屋，以减少损失。一审判决综合考虑本案双方合同的实际履行情况根据公平原则酌定赔偿数额为5万元合理。另因王某和孙某系夫妻关系，王某对上述债务承担共同偿还的责任。基于上述理由，杜某上诉主张孙某、王某应赔偿其房屋差价损失136.6483万元和孙某、王某上诉主张其无需赔偿杜某经济损失均无事实根据和法律依据。二审法院不予支持。

本案焦点二：关于孙某、王某是否向杜某支付承担评估费0.28万元、鉴定费1.2924万元问题。

本案中，杜某要求孙某、王某赔偿涉案房屋抵押贷款评估费2800元，因该委托评估是杜某私自委托房屋评估机构作出的，对评估费用应由其自行承担。杜某上诉主张该评估是经双方同意的，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不得后果。对于杜某在诉讼中申请对涉案房屋的差价损失进行鉴定产生的鉴定费，因该鉴定结论即涉案房屋的差价损失136.6483万元未被法院采信，故该鉴定费也应由杜某自行承担。一审法院驳回杜某的该项诉求并无不当。杜某的该项上诉主张无事实依据二审法院不予支持。

【裁判结果】

一审法院判决：1.解除杜某与孙某签订的《房地产买卖契约》；2.限孙某、王某于本判决发生法律效力之日起十日内向杜某双倍返还定金2万元；3.限孙某、王某于本判决发生法律效力之日起十日内向杜某赔偿经济损失5万元；4.驳回杜某的其他诉讼请求。案件受理费18415元，由孙某、王某负担1550元，由杜某负担16865元；鉴定费12924元由杜某负担。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18415元，由杜某负担16865元，孙某、王某负担1550元

【相关法规】

《中华人民共和国合同法》

第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。               

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。                       

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十八条 如果房屋上涨价格差额超过定金，买方有权要求卖方，除双倍返还定金外，另行赔偿损失，但是二者之和不能超出买方实际损失。

第二十九条 对于违约金的额度，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及可得利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金不超过实际损失的30%。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》

第二十四条 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。