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宁青青:商业用房征收补偿与直接转让所涉税费对比分析

作者:德和衡(石家庄)    发布日期:2019-03-12 09:00:26

某公司所属的房屋为临街商业和办公用房,以上房屋被征收后收到补偿款应当缴纳的税负和房屋直接转让应缴纳的税负,孰高孰低?带着该问题,我们对以上两种方式进行分析。去年曾写过一篇文章《个人名下房屋转让、继承、赠与税费实务分析》,但是该文章针对的是商品住宅,与本文中所述的房屋不同,因此上篇文章中提到的优惠政策是不能适用于本文的。

一、房屋征收所涉税种分析

(一)免征增值税

河北省国家税务局关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七》的通知第二十条规定,关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费免征增值税问题,国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照《中华人民共和国土地管理法》规定的标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费,属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。单位和个人取得的上述补偿费免征增值税。

(二)免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定,因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款,条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

(三)征收企业所得税

《企业所得税法》第五条规定,企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。

其中,不征税收入:(一)财政拨款;(二)依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;(三)国务院规定的其他不征税收入。

免税收入:(一)国债利息收入;(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;(三)在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;(四)符合条件的非营利组织的收入。

房屋被征收后取得的收入为征税收入,计征企业所得税,税率为25%。

(四)不征收印花税

印花税征收为列举税目,按照印花税税目表执行,在税目表中,不包含房屋征收补偿协议这类合同,因此不征收印花税。

二、符合征收条件房屋自行转让所涉税种分析

(一)增值税:

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的规定,纳税人转让不动产,需要缴纳增值税。

其中,第三条、第四条分别规定了一般纳税人和小规模纳税人缴纳增值税的计算方法。

因此,增值税的计算需要根据纳税人的类型以及取得不动产的时间确定。

(二)免征土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三、四款规定,条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

因此,如果是因城市实施规划、国家建设需要,纳税人自行转让原房地产,是可以比照免征土地增值税规定的。

(三)企业所得税

 同房屋征收企业所得税的情形,缴纳企业所得税。

(四)印花税

 按照“产权转移书据”缴纳印花税,转让价款的万分之五计征。

三、总结

通过房屋征收所涉税种以及房屋直接转让所涉税种对比分析,我们可以看出,房屋征收的税收优惠力度更大,但是,具体到项目,我们还是要通过认真的核算,确定最终的税负,才能决定适用哪种方式。


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 作者简介

宁青青律师,北京德和衡(石家庄)律师事务所,税务业务中心专职律师,西南政法大学国际法学硕士。宁青青律师自2013年加入律师行业,一直致力于公司法、房地产业及税务规划方面的法律服务。宁青青律师理论基础扎实,实务经验丰富。


服务重点包括:企业并购重组、房地产开发全流程服务,为企业并购重组以及房地产项目开发全程提供税务规划服务,并成功为某股东转让股权、某银行涉及以物抵债、某公司商铺转租、某公司海外股权架构设计进行税务规划。


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