《民法典》学习分享第八期（第二百九十五条至第三百三十六条）

第二百九十五条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

理解与适用:

本条是关于禁止进行危及相邻不动产安全的活动的规定。

不动产权利人在行使自己的权利时承担着基于本权产生的“不得危及相邻不动产安全”的社会性义务，避免使相邻不动产遭受不应有的损害。该义务产生自相邻权与毗邻不动产权利之间的权益衡量。当相邻权人的合法权益其犯了更为优越的毗邻不动产权利人的合法权益时，法律应优先保护毗邻不动产权利恩。本条沿用了《物权法》第91条的规定。

不动产权利人泛指基于不动产而享有合法权利的人。但是，考虑到本条是关于相邻不动产安全的义务性规定，应限制解释为“基于不动产而享有相邻权的本权人及其派生权利人”，既包括不动产所有人，也包括不动产用益物权人和占有人。一般认为，挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备应按照文意解释进行理解。常见的危及相邻不动产安全的情形主要有以下几种：第一，不动产权利人在自己不动产上实施挖掘操作时，应注意避免使相邻土地的地基发生动摇或动摇的现实危险，致使相邻土地上的建筑物收到损害。第二，不动产权利人在自己不动产与相邻不动产的疆界线附近埋设管道、电缆、电线时，要预防土沙崩溃、水或污水渗透到相邻不动产。第三，不动产权利人在自己不动产内种植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用时，应当消除危险，恢复原状。第四，不动产权利人在相邻土地上的建筑物有倒塌的危险从而危及自己土地及建筑物安全时，有权要求相邻不动产权利人消除危险。第五，因防险、排污造成的纠纷。第六，因相邻管线安设关系造成的纠纷。不得危及，在司法实践中应当引起必要的重视。一般认为，不得危及需要进行类型化分析。按照危及程度划分为遭受现实损害、具有造成损害后果的现实紧迫的可能性和仅形成了发生损害结果的抽象可能性，并且正对不同类型给予适当的民事制裁。

第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

理解与适用:

本条是关于在使用相邻不动产时避免造成损害的规定。

法律在允许不动产权利人行使相邻权的同时，也要尽量避免对被使用的相邻不动产的权利人造成损害，这体现了民事法律关系的公平合理原则。本条基本沿用了《物权法》第92条的规定，删除该条原有“造成损害，应当给予赔偿”的规定，对于造成损害的情况，可以适用民事责任相关规定处理。

不动产权利人见第二百九十五条理解与适用。利用相邻土地可能无法避免给相邻土地的权利人造成损失，但应徐泽损害最小的处所或方法进行利用，仍有损害的情况下，要给予赔偿。这些损害主要有以下类型：（1）利用相邻土地用水、排水造成的损害。水流所流经的相邻地域具有相邻关系。如果一方不当用水，就可能给另一方的合法权益造成损害。因此，引水、截（蓄）水、排水不得损害公共利益或者他人合法权益。（2）利用相邻土地通行，一般都会对相邻土地的权利人造成损害，特别是在相邻土地上开路的情况下，损害是避免不了的，享有通行权的人必须给予补偿。（3）必须利用香相邻不动产铺设管线的，应选择对相邻不动产损害最小之处所或方法进行，并按照损害的大小，给予补偿。

“应当尽量避免”在司法实践中应当引起必要的重视。必须满足四个条件：（1）必要性，即无其他方式能够避免损害。（2）有效性，即造成损害能够有效实现相邻权。有效性是指从事前监督，根据客观的经验法作出合理的预测，不要求客观上达到预期的权利实现效果。（3）手段的轻微性，即在实现相邻权的前提下，需采取损害最轻的手段。（4）相邻权的优越性，即相邻权人实现相邻权优越于承受损害所指向的相邻不动产权利。

第八章   共   有

第二百九十七条  不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

理解与适用:

本条是关于共有的界定及其类型的规定。

共有权，是指两个以上的民事主体对同一项财产共同享受的所有权。其特征是：（1）共有权的主体具有非单一性，须由两个或两个以上的自然人、法人或非法人组织构成。（2）共有物的所有权具有单一性，共有权的客体即共有物是同一项财产，共有权是一个所有权。（3）共有权的内容具有双重性，包括所有权具有的与非所有权人构成的对世性的权利义务关系，以及内部共有人之间的权利义务关系。（4）共有权具有意志或目的的共同性，基于共同的生活、生产和经营目的，或者基于共同的意志发生共有关系。

共有权包括的类型有：（1）按份共有，即对同一项财产，数个所有人按照既定的份额，享有权利，负担义务。（2）共同共有，即对同一财产，数个所有人不分份额地享有权利、承担义务。（3）准共有，即共有的权利不是所有权，而是所有权之外的他物权和知识产权。

在理解共有制度时，还要区分共有、公有、总有之间的关系。共有是所有权形态，公有是社会经济制度，公有的所有权形态是单一的，例如国家所有、集体所有。公有制度中财产脱离个人二存在，成员不能对公有财产按份额或者共同直接行使权力或承担义务。总有是指社团财产的归属。例如，尽管在经济意义上，可以认为公司股东对公司财产具有共同的财产权，但是无论从民法的角度亦或公司法的角度，都不能得出公司股东对公司财产享有按份共有的结论。公司财产所有权属于公司所有，股东对公司只享有股权。

第二百九十八条 按份共有人对共有不动产或者动产按照其份额享有所有权。

理解与适用:

本条是关于按份共有人对共有物的权利的规定。

按份共有，又称分别共有，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。

按份共有的法律特征有：第一，各个共有人对共有物按份额享有不同的权利。各个共有人的份额又称为应有份额，其数额一般由共有人事先约定，或按出资比例决定。如果各个共有人应有部分不明确，则应推定为均等。第二，各共有人对共有财产享有权利和承担义务是根据不同的份额确定的。份额不同，各个共有人对共同财产的权利和义务不相同。第三，各个共有人的权利不是局限于共有财产某一具体部分，或就某一具体部分单独享有所有权，而是及于财产的全部。

按份共有的起因可能包括：一是基于当事人的意思，例如数人共同出资购买某物，共同受让所有权。二是基于法律规定。三是共同共有变为按份共有。例如继承财产分配之前为共同共有，但是后来就可能形成按份共有。

第三节 民事法律行为的效力

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

理解与适用:

本条文是关于共同共有概念及基本特征的规定。

共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。依据法律规定或依契约成一共同关系之数人，基于共同关系而共有一物者，为共同共有人。

共同共有的特征是：第一，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系。第二，在各共同关系存续期间内，共有财产不分份额，这是共同共有与按份共有的主要区别。第三，在共同共有种，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。第四，共同共有人对共有物享有连带权利，承担连带义务。基于共有物而设定的权利，每个共同共有人都是权利人，该权利为连带权利；基于共有关系而发生的债务，亦为连带债务，每个共同共有人都是连带债务人；基于共有关系发生的民事责任，为连带民事责任，每个共有人都是连带责任人。

共同共有主要存在于以下情形中：（1）夫妻共有财产。（2）家庭共有财产。家庭共有财产是以维持家庭成员共同生活或生产为目的的财产。其主体是对家庭共有财产的形成作出贡献的家庭成员。需要注意的是，家庭共有财产不等同于家庭财产。因为家庭财产还包括家庭个人财产。（3）共同继承的财产。继承发生后到遗产分割前，遗产作为整体由全体继承人共同共有。如果各继承人约定共同继承遗产，不分份额地继承，也发生共有关系。如果继承人约定不分割遗产，但按照份额对遗产享有所有权，则构成按份共有。（4）其他共有财产。家族共有的祠堂、学田、族产等属于共有财产。合伙财产的使用，按照《民法典》合伙合同的规则处理。

第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明的，各共有人都有管理的权利和义务。

理解与适用:

   本条是关于共有人对共有财产的管理权力与义务的规定。

   本条沿用了《物权法》第96条的规定。共有物管理是指共有人对共有物的保存、使用、简单改良与修缮等行为。重大修缮、处分或改变用途等，不属于本条规定的管理范畴，而是《民法典》第301条所规制的内容。

共有人对共有物的管理依据：协议管理和共同管理。协议管理是指共有人对共有物管理进行约定，约定的内容可以包括管理的范围、费用的承担、管理责任人等。协议管理是意思自治的体现，有利于共有人按照自己意愿妥当管理共有物。共同管理是指共有人对共有物没有约定或约定不明的，各共有人都有管理的权利和义务。

共有物的管理具体可分为：（1）共有物的保存。（2）共有物的改良。（3）共有物的利用。

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

【条文释义】

本条是对处分或者改良共有财产的规定。

共有物的管理行为可分为以下几种：1.处分行为。指对共有物的事实处分，即变卖或者转让等。2.保存行为。指以保全共有财产或在共有财产上设置的其他权利为目的的行为，如为防止共有财产的灭失，或者共有财产上设置的其他权利的消灭等行为。3.改良行为。指以对于共有物或物上其他权利的利用或改善为目的之行为，属于以增加共有物的收益或效用为目的的行为。4.利用行为。指以满足共有人共同需要为目 的，不变更共有物的性质，决定其使用、收益方法的行为。

对共有物进行处分行为，是事实上决定共有物的命运，即转让共有物的所有权。对共有物的改良行为，是对共有物的更新或者改建行为， 对共有物或物上其他权利进行利用或改善，为增加共有物的收益或效 用。这两种行为都对共有人的利益具有重要意义。本条规定，对共有的不动产或者动产作出处分的决定（处分行为），或者作出进行重大修缮、变更性质或者用途的改良行为，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者共同共有人全体的一致同意。没有达到规定份额的部分共有人处分全部共有财产的行为无效。但是，在共有人另有约定的情况下，按照当事人的约定处理。

【案例评注】

李某某诉王某某离婚后财产纠纷案

基本案情

原告李某某与被告王某某于2001年11月11日登记结婚，婚后于2003 年9月生育一子王某。因感情不和，双方于2009年9月2日在法院调解离婚。双方离婚时对于共同共有的位于北京市崇文区的一处房屋（以下简称59号房屋）并未予以分割，而是通过协议约定该房屋所有权在王某某付清贷款后归双方之子王某所有。

2013年1月，李某某起诉至北京市东城区人民法院称：59号房屋贷款尚未还清，房屋产权亦未变更至王某名下，即还未实际赠与王某，目前还处于李某某、王某某共有财产状态，故不计划再将该房屋属于自己的部分赠与王某，主张撤销之前的赠与行为，由法院依法分割59号房 屋。

被告王某某则认为，离婚时双方已经通过协议约定的方式将房屋赠与王某，正是因为李某某同意将房屋赠与王某，自己才同意离婚协议中其他加重自身义务的条款，如在离婚后单独偿还夫妻共同债务45000元。被告王某某认为离婚已经对孩子造成巨大伤害，出于对未成年人的考虑，不应该支持李某某的诉讼请求。

法院判决

北京市东城区人民法院认为，原、被告在婚姻关系存续期间均知悉59号房屋系夫妻共同财产，对于诉争房屋的处理，李某某与王某某早已达成约定，且该约定系双方在离婚时达成，即双方约定将59号房屋赠与其子是建立在双方夫妻身份关系解除的基础上。在李某某与王某某离婚后，李某某不同意履行对诉争房屋的处理约定，并要求分割诉争房屋， 其诉讼请求法律依据不足，亦有违诚信。故对李某某的诉讼请求，法院不予支持，驳回其诉讼请求。本案二审法院同意一审法院裁判意见，维持一审原判。

专家点评

此案涉及民法典物权编第301条的规定，民法典物权编第301条沿袭了原《物权法》第97条的规定，并以此为基础作了修改。

原、被告双方处分夫妻共同财产的行为适用原《物权法》的规定。该法第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，诉争房屋在原、被告双方婚姻关系存续期间购买，系二人的夫妻共同财产，由二人共同共有，原、被告二人均不单独享有对诉争房屋处分的权利，处分该房屋须双方意思表示一致。原、被告双方在离婚时已经对共同财产的处分形成合意，共同表示将房屋赠与未成年子女，该意思表示真实有效，理应对双方产生拘束力。因赠与行为系原、被告双方共同作出，故在离婚后一方欲根据原《合同法》第186条第1款之规定单方撤销赠与时亦应取得双方合意，在未征得作为共同共有人的另一方同意的情况下， 无权单方撤销赠与。

第三百零二条 共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

【条文释义】

本条是对共有物管理费用承担的规定。

共有财产的管理费用，指对共有物的保存费用、对共有物作简易的修缮或重大修缮所支出的费用或者利用共有财产的行为所支付的费用。管理费用也包括其他负担，如因共有物致害他人所应支付的损害赔偿 金、医疗费等其他负担。

根据该条规定，对管理费用的负担规则是：1.对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定处理。2.没有约定或者约定不明确的，在按份共有中，由按份共有人按照其份额负担；在共同共有中，由共同共有人共同负担。另外，根据该条规定的精神，如果共有人中的一人支付管理费用，该费用是必要管理费用的，其超过应有份额所应分担的额外部分，对其他共有人可以按其各应分担的份额请求偿还。

【案例评注】

白某诉李某、郭某等财产损害赔偿纠纷案

基本案情

原告白某为世纪花园11号楼×单元1×1室的业主，被告李某为该单元2×1室的业主，被告晋某为该单元3×1室的业主，被告郭某为该单元4×1 室的业主，被告童某为该单元5×1室的业主，被告王某为该单元6×1室的业主。原告在厨房洗菜池的排水管通往排水主管处加装一阀门。因原告未在该房屋居住，其将该阀门关闭。2017年11月5日，世纪花园物业管理处接到11号楼×单元业主的电话，反映一楼墙面渗水。后发现是该单元2×1室厨房排水管反水从洗菜池溢出后漏至一楼造成原告房屋受损。物业管理处对户外主排水井进行检查，发现主排水通畅，无堵塞现象。

因双方当事人就原告损失未能协商一致，原告申请进行鉴定。经原审法院委托，新疆某项目管理咨询有限公司出具的鉴定意见为：维修造价为15564.96元，折旧后为9589.41元。原告支出鉴定费5000元。原告提起诉讼要求被告承担上述费用，并要求赔偿房屋租金和物业费损失。

法院判决

一审法院经审理认为，不动产的相邻权利人应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系。原告与被告李某、晋某、郭某、童某、王某为同一单元上下楼相邻住户，共同使用同一排水管道排放厨房污水，相邻各方应互负谨慎注意的义务，共同维护排水管道的畅通，保证公共设施的正常使用。本案原、被告共用的排水管发生堵塞，原告加装在其厨房内洗菜池至下水主管处的阀门处于关闭状态，致使污水从二楼李某房屋厨房的洗菜池反水溢出后漏水至一楼致使原告的房屋受损。因共用的排水管堵塞可能是由于厨房垃圾等异物所致或油污结垢后导致管道内径变细影响下水正常排放所致，上述结果系包括原告在内的一层至六层业主在使用厨房下水管道时造成，且无法查清具体业主责任的大小，对原告的损失应由使用同一排水系统的业主即本案原、被告平均负担。原告作为1×1室的业主，在其自家厨房内洗菜池连接主管道处加装阀门并关闭阀门的行为，并不损害其他业主的权益，其此行为本身并无过错，原审法院对被告以此为由主张原告应承担责任的辩解意见不予采纳。因原告较长时间不在该房屋居住，未及时发现漏水情况，致使损失扩大，鉴于此，原告应比其他共用管道的使用人承担较大的责任，故对各方当事人应承担的具体数额酌情确定如 下：维修费9589.41元，由原告自行负担2589.41元，被告李某、晋某、郭某、童某、王某各承担1400元；鉴定费5000元，由原告负担1000元， 被告李某、晋某、郭某、童某、王某各承担800元。关于原告所主张的房屋无法居住出租的损失及物业费。因漏水发生前，原告的该房屋处于空置状态，并未居住或用于出租，故对前述诉讼请求不予支持。

关于被告王某称其已搬离房屋，不应承担责任的辩解意见，认为被告王某虽提交了日期为2017年7月8日搬家费的收据，但并未证实其此后并未使用该房屋，且共用排水管道堵塞是各业主长期用水过程形成，故对其辩解意见不予采纳。

关于被告方辩解应由物业公司承担责任的意见。物业公司与业主之间为物业服务合同关系，物业公司应否承担责任须依据物业服务合同的约定进行判断。原告提起本案诉讼系基于相邻关系请求排水管道的共同使用人承担责任，依据相邻关系的相关法律规定确定被告方应否承担责任，两者显然属于不同的法律关系，故对此辩解意见不予采纳。遂判 决：一、被告李某、晋某、郭某、童某、王某每人各赔偿原告白某维修费1400元；二、被告李某、晋某、郭某、童某、王某每人各给付原告鉴定费800元；三、驳回原告白某的其他诉讼请求。被告郭某不服，提起上诉。

二审法院经审理认为，本案中，对于共用下水管道的堵塞原因及各业主的责任大小已无法查清，故对被上诉人白某的损失应当由同侧楼层的全部业主平均分摊。对于被上诉人私自加装阀门是否具有过错的问 题，因被上诉人仅在自家厨房内的洗菜池下加装阀门，对共用下水管道并未进行改装，加装阀门的行为并未损害其他业主的合法权益，该行为本身不具有过错。由于被上诉人房屋长时间空置，导致对房屋漏水情况未及时发现，原审法院综合考虑双方过错后，已判决被上诉人较其他业主承担了较大的责任，但被上诉人将房屋空置并不是造成房屋被污水浸泡的直接原因，上诉人不能以此为由主张免除其赔偿责任。

综上所述，郭某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院同意一审裁判意见，对于一审判决应予维持。

专家点评

此案涉及民法典物权编第302条的规定，民法典物权编第302条沿袭了原《物权法》第98条的规定。

本案当事人系同一单元业主，其公用的排水管道系该单元业主对建筑物专有部分之外的共有部分。上诉人郭某与被上诉人白某、原审被告李某、晋某、童某、王某为同一单元上下楼的相邻住户，现由于共用的排水管道发生堵塞导致被上诉人白某房屋受损，在无其他证据证实共用排水管道的堵塞系其他人为原因所致的情况下，鉴于堵塞是由于本单元住户的厨房垃圾或油污结垢所致，上诉人郭某作为本楼层住户的一员， 对于共用排水管道的堵塞应负有一定责任。根据原《物权法》第98条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”的规定，本案中，鉴于共用下水管道的堵塞原因及各业主的责任大小已无法查清，故对被上诉人的损失应当由同侧楼层的全部业主平均分摊。

第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

【条文释义】

本条是对分割共有财产的规定。在共有关系存续期间，共有人负有维持共有状态的义务。割共有财产的规则是：

1. 约定不得分割共有财产。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，维持共有关系，一般不得请求分割共有财产，消灭共有关系。

2. 虽有不得分割的约定但有重大理由需要分割共有财产。共有人虽然有不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的协议，但共有人有重大理由，需要分割的，可以请求分割。至于请求分割的共有人究竟是一个人、数人还是全体，在所不问。但如果共有人全体请求分割共有财产的，则认定为消灭共有关系的当事人一致意见，当然可以分割。

3. 没有约定或者约定不明确。对于共有关系的保持没有约定或者约定不明确的，如果是按份共有，共有人则可以随时请求分割；如果是共同共有，共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，也可以请求分割。

4. 造成损害的赔偿不论是否约定保持共有关系，共有人提出对共有财产请求分割，如果在分割共有财产时对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

【案例评注】

凌某1诉凌某某等共有物分割纠纷案

基本案情

20世纪50年代，凌某1的祖母陈某凤与凌某1的二叔凌某新（凌某某、凌某2的父亲）、凌某1的三叔凌日某、凌某1的姑姑张某虾（陈某凤养女）及凌某1在土改中分得一套房屋（共12间房，使用的为宅基 地）并办理了《土地房产所有证》，产权登记人为凌某新、凌某1、李

某虾（凌某新妻子）、张某虾及卢某俚（即陈某凤），在分得上述房地前，凌某1的父亲（凌学某）、母亲均已去世。后全家口头协议对上述房地进行分家析产，凌某1二叔凌某新分得一厅四房及房屋坐落的50平方米宅基地。1989年6月20日，凌某新的妻子李某虾为所分得土地办理了《集体土地建设用地使用证》，土地使用人为李某虾；此外，土地使用证所登记的另外13平方米宅基地及坐落的闲置房，系由凌某新于1978 年8月14日从本村村民凌某运处所购得。凌某新、李某虾分别于1978

年、2006年去世，两人生前共生育三个女儿，即大女儿凌某3、二女儿凌某2和凌某某，大女儿凌某3于2001年过世，其生前生育了邓某及邓某某两个儿子。

凌某1自幼失去父母后便跟随其二叔凌某新、二娘李某虾一起生活居住，由凌某新、李某虾抚养长大。庭审时，就凌某新所分得的房产， 凌某1称亦包含了其在分家析产时所分得的份额，因当时凌某1年幼，且随凌某新、李某虾一起生活居住，故将其所分得的房产份额与凌某新、李某虾所分得的房产份额合在一起，并未予区分开来，现李某虾在办理土地使用证时一并将房屋坐落的土地登记在其名下，侵犯了凌某1的合法权益。凌某1向法院起诉请求分割上述房产，将双方争执房屋的一间厅及两间房间（大边）判归凌某1。

法院判决

一审法院广东省始兴县人民法院认为，本案系共有物分割纠纷。凌某1与凌某某等4人争执的房屋系凌某新、李某虾土改时从陈某凤分得的房屋中分家析产取得，依据凌某1提供的《土地房产所有证》记载，凌某1为产权登记人之一，故其作为家庭成员之一对案涉宅基地及地上房屋（12间）均应享有相应的份额，结合对12间房屋进行分家析产时凌某1的年龄较小，且因失去双亲自幼便随二叔凌某新、二娘李某虾生活的情况，凌某1诉称在对12间房屋分家析产时将其名下的房屋也一并分在了二叔凌某新的名下（一厅四房）的事实高度属实；结合始兴县人民政府的回复认定，因李某虾于1989年申请宅基地登记时，凌某1的户口已不在始兴县太平镇狮石下村宪柱门组，该房屋占用土地属于集体土地， 凌某1现为城镇居民，不是始兴县太平镇狮石下村宪柱门组村民，按规定凌某1已不符合宅基地申请使用条件，其无法取得该房屋的所有权和使用权，凌某1可以要求实际占有人凌某某按凌某1占有的份额，进行折价或者拍卖、变卖后分割取得的款项，但凌某1坚持要求将双方争执的一间厅及两间房间（大边）判归凌某1，故对该诉请不予支持。至于凌某1以后是否要求分割该房屋的折价款，凌某1可另寻其他途径解决。一审法院判决驳回凌某1的诉讼请求。

二审法院广东省韶关市中级人民法院认为，本案是共有物分割纠 纷。本案的争议焦点为凌某1主张分割案涉房屋理由是否成立。根据凌某1提供的《土地房产所有证》可以认定，凌某1与凌某新、李某虾、张某虾、卢某俚（即陈某凤）于20世纪50年代初参加土地改革分得包括案涉房屋在内的12间房屋，结合案涉房屋由凌某1与凌某新、李某虾、陈某凤使用的情况可以认定，凌某1与凌某新、李某虾、陈某凤等人是案涉房屋不动产物权的共有权人。根据原《物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”的规定，凌某1请求分割案涉房屋依法有据， 法院予以支持。根据案涉房屋的结构、功能、作用等因素，案涉房屋中的厅是四间房屋共用的，不宜分割，故在本案中不予分割，仍为双方共用；四间房屋各自独立，可以分割，双方各分得两间房屋。综上所述， 凌某1的上诉请求成立，韶关市中级人民法院予以支持。故二审法院判决：一、撤销广东省始兴县人民法院（2018）粤0222民初242号民事判决；二、坐落于广东省始兴县太平镇狮石下村宪柱门52号房屋东边的两间房屋归凌某1所有，位于西边的两间房屋归凌某某、凌某2、邓某、邓某某所有。三、驳回凌某1的其他诉讼请求。

专家点评

此案涉及民法典物权编第303条的规定，民法典物权编第303条沿袭了原《物权法》第99条的规定。

本案原告凌某1与凌某新、李某虾、陈某凤等人是案涉房屋不动产物权的共有权人。鉴于凌某新、李某虾、陈某凤等人已经去世，故案涉房屋现在由凌某1与凌某某等四人共有。在凌某1已于20世纪50年代初就取得案涉房屋不动产物权共有权的情况下，一审判决认定凌某1无法取得该房屋的所有权和使用权没有事实与法律依据。根据原《物权法》第99条的规定，凌某1请求分割案涉房屋依法有据，应当予以支持。

根据案涉房屋的结构、功能、作用等因素，案涉房屋中的厅是四间房屋共用的，不宜分割，故在本案中不予分割，仍为双方共用；四间房屋各自独立，可以分割，双方各分得两间房屋。

第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

【条文释义】

本条是对共有财产分割方法的规定。

为了避免纠纷、减少矛盾，使分割顺利进行，在分割共有财产时， 应遵循以下原则：1.遵守法律的原则。共有人分割共有物，应当遵守法律的规定，不能损害国家、集体或他人的利益。2.遵守约定的原则。共有人对相互间的共有关系有约定的，分割共有财产时应遵守其约定。3. 平等协商、团结和睦的原则。共有财产的分割直接涉及各共有人的物质利益，容易引起纠纷，影响团结，因此在分割共有财产时，对有争议的问题要本着“平等协商、和睦团结”的原则来处理。4.保存和发挥物的效用的原则。在分割共有财产时不能因为对共有物的分割而减损物的价 值。对于不能进行实物分割或实物分割有损价值的共有物，应采取其他方式分割。对于从事某种职业所必需的物品，应尽量照顾有此需要的共有人。

根据以上原则，对共有财产分割的请求一旦提出，按份共有关系中有协议的，按协议办理；无协议的，按协商一致原则办理；协商不成 时，按照拥有财产份额一半以上的共有人的意见处理，但不得损害份额较少的共有人的利益；如果没有拥有财产份额一半以上的共有人，则按多数共有人的意见处理。对于共同共有财产的分割，以共有关系消灭为前提。同样，有协议的按协议办理；没有协议的应当根据等份原则处 理，同时要考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。

分割共有财产时采取以下方式：1.实物分割。对共有财产，在不影响其财产使用价值和特定用途时，可在各共有人之间进行实物分割，使各共有人取得其应得的部分。实物分割是分割共有财产的基本方法。2. 变价分割。指共有财产不能分割或分割有损其价值，各共有人都不愿意取得共有物时，将其变卖，所得价金由各共有人分别领取的分割方法。3.作价补偿。指共有人中的一人或数人取得共有物，对其他共有人的应得部分作价补偿的分割方法。这种分割方式多适用于共有物为不可分割且有共有人愿意放弃对该物的所有权的情况。

共有财产分割后，共有关系消灭，各共有人各自取得其所分得部分的所有权。由共有人对全部共有财产的共同所有，变成各共有人对原共有财产的各个部分的单独所有。共有财产分割后，各共有人都应以其所得的财产，互负瑕疵担保责任。共有人之一分得的财产因其分割前的权利瑕疵而被第三人强制追索，或分得的财产本身有瑕疵，其所受的损失应由其他共有人按其所得财产的份额比例进行补偿。

【案例评注】

吴某诉邵某共有财产纠纷案

基本案情

邵某与其丈夫吴某1（即吴某的弟弟）于1993年登记结婚，于1997 年12月生育一子。吴某1于2008年11月因病死亡。涉讼房屋坐落于广东省广州市番禺区市桥街（原市桥镇）富华路建发富华园二街。现有不动产登记查册表、房地产权证显示：该房屋于1993午12月从建发公司购 买，权属人登记为吴某与邵某共同共有，建筑面积113.2平方米。国有土地使用证也登记土地使用者是吴某、邵某二人。该不动产现没有登记他项权利。涉讼房屋现由邵某占有、使用，双方因使用问题发生争议并曾报警处理，但未能解决纷争，吴某遂提起本案诉讼。诉讼过程中，经以摇珠方式确定价格评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对涉讼房屋的现市场价值进行专业评估，因邵某在评估过程中不配合工作人员进入，该评估机构仅能进行外部查勘，并假设该物业内部保养良好，内部装修为普通装修，评定该不动产出售的市场价值为220.8万

元。邵某在该评估机构出具初评报告书后曾提出异议，一审法院司法委托管理部门已将该异议送达评估机构，该机构已对异议作出回应并得出上述评估结论。上述评估事项产生的评估费8020元，已由吴某预付。

吴某向一审法院起诉请求法院依法分割坐落于广州市番禺区市桥街富华路建发富华园二街的房屋（判定吴某占有该房屋份额的50%，按照吴某1占有50%的比例确定份额再进行分割）。

法院判决

一审法院审理认为，涉讼房屋是争议双方的共有财产，双方对此无争议。因双方并未约定涉讼的共有房屋不得分割，随着吴某1的死亡， 吴某与邵某的姻亲关系解除，双方在占有、使用涉讼房屋的问题上已产生较大争议，吴某现要求分割共有房屋的理由成立，予以支持。双方对出资情况各执一词，但都不能提供证据印证，认定双方共同出资，分割时予以平均分割。综合考虑涉讼房屋的使用状况、双方的经济能力、生活需要等因素，确定涉讼房屋的实物归邵某所有，由邵某向吴某支付房屋市场价值的一半作为对价。因此，一审法院判决：一、坐落于广州市番禺区市桥街富华路建发富华园二街的房屋归邵某所有；二、邵某应于本判决发生法律效力之日起30天内向吴某支付上述房屋分割对价110.4 万元；三、吴某收齐上述房屋分割对价款项之日起30天内，协助邵某办理上述房屋的产权变更登记手续；四、如邵某拒不履行本判决的付款义务，吴某依法申请强制执行，且必须进行拍卖或变卖上述房屋的程序用所得价款支付申请执行款，且拍卖或变卖所得总价款不低于220.8万元的，吴某可要求以实际拍卖或变卖所得的一半价款优先受偿。

二审法院审理认为，一审判决认定事实清楚，但应当作出部分调 整。双方对案涉房屋是否具备实物分割条件，是否进行实物分割并未达成合意。邵某在上诉状中陈述其已经在一审庭审中明确表示如判决案涉物业归其所有，其并没有支付对价的能力。吴某亦未有向邵某支付案涉房屋二分之一的对价以取得案涉房屋全部所有权的意思表示。同时，双方对一审判决第四项提及的以拍卖或变卖方式兑现涉案房屋价款再行分割均未提出异议。根据原《物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的， 按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”的规定，案涉房屋权属人登记为吴某与邵某共同共有，双方因吴某1死亡导致姻亲关系解除，故吴某可提起本案诉讼主张分割涉案房屋。一审法院认定吴某与邵某各占一半房产份额并无不当，但在邵某已明确表示如判决案涉房屋归其所有，其没有支付对价能力的情况下，仍然判决案涉房屋归其所有不当。同时，评估价并非拍卖或变卖案涉房屋的实际价格，以评估价作为基数直接作出判决亦属不当。根据原《物权法》第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵 的，其他共有人应当分担损失”的规定，因为双方对案涉房屋未商定分割方案，双方亦未对可以进行实物分割举证并达成合意，所以应当对折价、拍卖或者变卖案涉房屋的价款予以分割，由于二审期间双方当事人亦未就将涉案房屋作价出售给对方达成合意，再考虑到案涉房屋面积有113.2平方米，涉案房屋拍卖后的分割价值足以保障各方的基本居住要求，故应将涉案房屋拍卖价款予以分割。二审判决如下：

一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2316号民事判决；二、将广州市番禺区市桥街（原市桥镇）富华路建发富华园二街案涉房屋予以拍卖，拍卖价款在支付拍卖成本后，由吴某和邵某按各占50%的比例分割。

专家点评

此案涉及民法典物权编第304条的规定，民法典物权编第304条沿袭了原《物权法》第100条的规定。

本案涉及共有物分割的方法问题。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，且共有的不动产或者动产可以分割不会因分割减损价值 的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

本案中，邵某明确表示如判决案涉物业归其所有，其并没有支付对价的能力。吴某亦未有向邵某支付案涉房屋二分之一的对价以取得案涉房屋全部所有权的意思表示。同时，双方对一审判决第四项提及的以拍卖或变卖方式兑现案涉房屋价款再行分割的方案均未提出异议。因此， 综合考虑房屋的使用状况、双方的经济能力、生活需要等因素，确定房屋的实物归邵某所有，由邵某向吴某支付房屋市场价值的一半作为对 价，但在邵某已明确表示如判决案涉房屋归其所有，其没有支付对价能力的情况下，仍然判决涉案房屋归其所有不当，二审判决将拍卖房屋所得价款由吴某和邵某各享有50%更为妥当。

第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

【条文释义】

本条是对按份共有份额转让权和优先购买权的规定。

按份共有的共有人对于其共有份额享有的权利类似于单独所有权。因此，按份共有人享有转让权，可以转让其享有的对共有财产的份额。一般情况下，按份共有人转让其享有的共有份额无须得到其他人的同 意，但不得因此损害其他共有人的利益。

为了简化共有关系，提高物的利用效率，避免过多外人介入而使共有关系变得复杂，本条规定在按份共有人转让其共有份额时，其他共有人享有优先购买权，即在同等条件下，其他按份共有人可以先于共有人之外的其他人购买该份额。这是因为按份共有的共有人出让自己的份 额，其他共有人有优先购买权，在同等条件下优先购买，可以将共有关系仍然保持在原来的共有人之间存在，不会有共有人之外的人加入共有关系而破坏共有人之间的信赖，进而使共有关系受到损害。按份共有的共有人享有优先购买权，就能在尽可能的情况下，使共有关系存续下 去，避免外部的第三人加入现存的共有关系，以维持共有关系的稳定。

行使优先购买权的条件是同等条件，即其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人相同。当其他共有人和共有关系之外的其他人出价相同时，其他共有人有优先购买的权利。否 则，其他共有人不享有优先购买权。此处的“同等条件”指价格条件相 同，不仅包括价格数额，也包括付款方式、期限等。

【案例评注】

吴某、黄某诉何某、陈某等共有人优先购买权纠纷案

基本案情

坐落于安徽省安庆市大观区戏校南路40号1幢××室的房屋，何某享有28.63平方米的所有权，吴某、黄某各享有7.16平方米的所有权。该房一直由何某居住使用。2017年6月，何某在安庆市不动产登记部门办理了〔2017〕不动产权第60057164号共有权证，证载共有份额何某占66.66%、吴某占16.67%、黄某占16.67%。后因何某急需用钱，到第三人东南房产经纪服务部登记出卖该房屋。经该中介机构联系，2017年11 月7日，陈某、琚某与何某达成买卖房屋意向并在第三人处签订《房屋买卖合同》，合同第一条第六款约定：卖方（何某）与其他共有人之间无相关约定，且已告知其他共有人出售该房屋具体事宜，买方（陈某、琚某）知悉房屋共有情况并愿意购买，买卖双方承担由共有情况引起的一切纠纷（注：该户实际约定面积为28.63平方米，双方对此无异

议）；第二条约定房屋转让价款为20万元；合同最后何某在甲方处签名，陈某、琚某在乙方处签名，共有人处有吴某、黄某的名字，经庭审调查并非其本人签字。

随即陈某、琚某交付了房款并为上述房屋办理了共有产权证书，证书载产权比例陈某33.33%、琚某33.33%、吴某16.67%、黄某16.67%。

吴某、黄某向一审法院起诉，请求依法确认被告何某与被告陈某、琚某签订的《房屋买卖协议》无效，并判令两原告对何某与陈某、琚某所签《房屋买卖合同》中所确定的价位及付款方式享有优先购买权。

法院判决

一审法院审理认为双方争议焦点在于：1.合同价款。虽然各被告交给房管部门的房屋买卖合同中约定价款是20万元，但补充协议对价款进行了重新约定，陈某已支付31万元给何某，各被告也以实际履行证实了合同总价款为36万元。2.合同效力。本案《房屋买卖合同》吴某、黄某（共有人）未签字，并不当然认定合同无效。根据《物权法》第一百零一条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额， 其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。何某处分的是其名下按份共有的份额，各被告之间签订的《房屋买卖合同》不违反国家法律法规中强制性规定，《补充协议》视为对主合同价款的补充，合同价款36 万元符合安庆市场行情，不存在恶意损害他人利益的情形。故该《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。本案房屋买卖合同及协议系双方真实意思表示，合法有效。共有人何某虽表达了出卖共有房屋的意愿， 但没有证据证实吴某、黄某对房屋价款、支付方式知悉，且吴某、黄某的签字亦不真实，故吴某、黄某对该共有房屋在同等条件下享有优先购买权。本案经当庭告知并给予一定期限，吴某、黄某对36万元的房价均放弃优先购买。吴某、黄某坚持20万元购买房屋，因无事实和法律依据，不予支持。

二审法院审理认为本案的二审争议焦点：1.原判认定何某与陈某、琚某之间房屋转让价款为36万元的事实是否正确；2.原判驳回吴某、黄某的诉讼请求，适用法律是否正确。

关于房屋转让价款。就案涉房屋而言，何某与陈某、琚某先后签订了多份房屋买卖合同，合同对房屋转让价款的约定不一致，属于阴阳合同。何某与陈某、琚某在房产部门备案的《房屋买卖合同》中隐瞒真实交易价格，将交易价格仅写为20万元，显属不当，该房屋转让价款条款无效。何某与陈某、琚某应按实际交易价格36万元履行合同义务，事实上双方也是按照36万元履行了部分合同义务。因此，原判按照双方当事人的真实意思表示认定案涉房屋的转让价格为36万元，认定事实正确。

关于法律适用问题。《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《物权法司法解释（一）》第十条进一步规定， 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价 格、价款履行方式及期限等因素确定。如上所述，涉案房屋以36万元的价格转让给陈某、琚某，一审期间，经当庭告知并给予一定期限，吴 某、黄某明确表示不愿意以36万元的价格购买案涉房屋，即已放弃在同等条件下的优先购买权。因此，原审判决驳回吴某、黄某的诉讼请求， 适用法律正确，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

专家点评

此案涉及民法典物权编第305条的规定，民法典物权编第305条沿袭了原《物权法》第101条的规定。

根据本条规定，按份共有人可以转让其享有的按份共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《物权法司法解释（一）》第10条进一步规定，原《物权法》第101条所称的“同等条件"，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。何某处分的是其名下按份共有的份额，吴某、黄某对该共有房屋在同等条件下享有优先购买的权利，即有权按照36万元的价格优先购买被告何某处分的房屋。但是在本案一审期间，经法院当庭告知原告并给予一定期限，原告吴某、黄某明确表示不愿意以何某与陈某、琚某的交易价格36万元购买案涉房屋，应视为已放弃在同等条件下优先购买的权 利。

第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

【条文释义】

本条是对转让共有财产的按份共有人对优先购买权人的通知义务以及行使优先购买权方法的规定。

按份共有人在转让其享有的共有不动产或者动产份额时，其他共有人享有优先购买权，因此转让共有财产的按份共有人应当将转让的价 款、支付方式及期限等具体条件及时通知其他共有人，以便其他共有人决定是否行使优先购买权。

享有优先购买权的共有人虽然享有优先购买权，但应在合理期限内行使。如优先购买权人超出合理期限行使优先购买权，则会影响转让共有财产的按份共有人与受让人之间的交易安全。《物权法司法解释（一）》第11条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”

在有两个以上共有人主张行使优先购买权的情况下，优先购买权行使的具体方法是：如果主张优先购买权的共有人之间可以达成协商一致的，则采用协商的方法，确定各自的购买比例；如协商无法达成一致， 则按照转让时各自的共有份额比例，行使优先购买权。

【案例评注】

张某2诉耿某、张某林共有人优先购买权纠纷案

基本案情

张某2于1966年6月18日出生，1967年，张某2之母熊某与北京市平谷区南独乐河镇甘营村村民张某1再婚，张某2即随其母一起与张某1生活，其户口亦迁至张某1处。张某1与熊某婚后生有一女张某3。1969 年，熊某去世，张某2到平谷区夏各庄镇安固村生活，1985年左右与甘营村村民霍某结婚。

1989年6月1日，张某1与耿某结婚，二人婚后在案涉房屋居住生活。耿某原与王某生有三子，长子王某1（1958年11月出生）、次子王某2、三子王某3，王某1因患精神发育迟滞伴发精神障碍，其随母亲耿某再婚和继父张某1共同生活。2001年8月，张某1去世，耿某与王某1在案涉房屋居住。2006年1月13日，耿某将王某1杀害，因此耿某被判处有期徒刑十二年，现已刑满释放。

2008年5月21日，耿某以自己看病用钱为由，委托其子王某3将涉案房屋以2万元的价格卖给张某林。同年，张某林在该宅院新建了南房。经法院向王某3核实，现王某3亦认可该房屋买卖行为有效。

2010年，张某3起诉耿某要求继承张某1的遗产，北京市平谷区人民法院判决确定案涉房屋由张某3享有四分之一份额。2011年，北京市平谷区人民法院决定对该案进行再审。2012年8月6日，北京市平谷区人民法院作出再审判决书，确定张某2对案涉房屋享有四分之一的继承份额；王某3对案涉房屋享有四分之一的继承份额；耿某对案涉房屋享有二分之一的继承份额，现该判决已发生法律效力。2013年9月16日，张某2向北京市平谷区人民法院提起诉讼，要求确认耿某、张某林签订的买卖协议无效，经北京市平谷区人民法院审理认定张某林已合法取得案涉房屋，且耿某、张某林签订的房屋买卖协议有效。此后，张某2不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

现张某2诉至本案一审法院，请求确认其对案涉房屋享有优先购买权；撤销耿某、张某林所签订的房屋买卖协议。

法院判决

一审法院北京市平谷区人民法院认为，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权的行使期间在转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的情况下，确定优先购买权行使期间为共有份额权属转移之日起6个月。本案中，耿某、张某林之间就诉争房屋的买卖行为已经生效判决确认为合法有效。张某1于2001年死亡后，案涉房屋未被分割继承，即处于继承人共同共有状态。2010年，张某3起诉要求确认其对诉争房屋的份额时，张某2亦未参加诉讼，张某2作为同村村民称其不知房屋买卖事宜，与常理相悖；法院确定张某3享有房屋份额判决生效后，张某2此时以继承人的身份主张案涉房屋的权益。因张某2的家庭关系复杂，张某林作为张某2家庭之外的村民，难以知晓案涉房屋所有权人的详细情况。且自1989年6月1日起，耿某与张某1在涉案房屋以夫妻关系居住生活，距离2008年案涉房屋买卖合同签订已达19年。在此情况下，张某林有理由相信耿某享有该房产的处分权利，其与耿某的委托代理人签订该房屋买卖合同，张某林主观上没有过错。另外，案涉房屋已以合理的价格转让，案涉房屋所在地并没有房屋登记注册的习惯，案涉房屋已实际交付张某林使用多年，且该房屋买卖合同签订在权利人主张房屋权益之前。另，王某3现亦认可该房屋买卖行为有效，对于该房产的买卖行为已经达到了三分之二以上共有人的同意。从张某2主张优先购买权的时间看，张某2自2013年起就耿 某、张某林买卖合同提出异议，但从未主张过优先购买权。现张某2主张优先购买权已超过最长6个月的主张期间。综上考虑，张某2要求确认其优先购买权，且撤销耿某、张某林之间签订的房屋买卖协议，缺乏事实及法律依据，法院均难以支持。

二审法院北京市第三中级人民法院认为，张某2请求确认其对涉案房屋享有优先购买权。根据原《物权法》的相关规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《物权法司法解释（一）》第十一条的规定，关于优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或约定不明的，转让人未通知、无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。根据查明的事实，张某3、张某2等人与耿某继承纠纷一案经法院审理，2012年8月判决张某2对涉案房屋享有四分之一的继承份额。耿某委托其子王某3于2008年5月已将涉案房屋卖与张某林并向其交付。耿某、王某3均同意出售涉案房屋，对房产的处分已达到了三分之二以上共有人的同意。张某2于2013年9月16日起诉要求确认耿某、张某林签订的买卖协议无效的案件，已经人民法院生效判决驳回其关于确认耿某与张某林签署的北京市平谷区南独乐河镇案涉房屋的买卖合同无效的诉讼请求。张某2未在法定期间内主张优先购买权，其诉讼请求已超过法律规定的主张期间。故张某2关于确认其对案涉房屋享有优先购买权的诉讼请求，缺乏依据，北京市第三中级人民法院不予支持。张某2并非上述房屋买卖合同相对方，且该合同不存在法律规定的可撤销情形。故张某2要求撤销耿某、张某林签订的房屋买卖合同，缺乏事实及法律依据，北京市第三中级人民法院不予支持。综 上，张某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。

专家点评

此案涉及民法典物权编第306条的规定，本规定为新增规定。

该案体现的主要问题是优先购买权的行使期间。法院判决的主要依据是原《物权法》第101条、《物权法司法解释（一）》第11条中关于优先购买权行使期限的规定。根据上述规定，按份共有人之间就优先购买权的行使期间没有约定或约定不明的，转让人未通知、无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。本案即属这种情况。张某2自2013年起就耿某、张某林买卖合同提出异议，但从未主张过优先购买权。现张某2主张优先购买权已超过最长6个月的主张期限，故本案一、二审法院不予支持张某2 诉讼请求。

第三百零七条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

【条文释义】

本条是对共有财产产生的债权债务效力的规定。因共有财产产生的债权债务关系，其效力存在内外之分。在对外关系上，不论共同共有还是按份共有，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，共有人都享有连带债权、承担连带债务。这样规定主要是为了保护善意第三人的权益。对于第三人来说，很难获知共有

人之间共有关系属于共同共有还是按份共有，如果不使各共有人承担连带义务，很容易产生共有人推脱义务的行为，对债权人不利。当然，共有人对因共有的不动产或者动产产生的债权也享有连带债权。但是，如果法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系时，则不适用上述共有人享有连带债权和承担连带责任的规则，而是按照份额由共有人各自享有债权、承担债务。在对内关系上，除了共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有权利、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担义务。

由于共有人不论是共同共有还是按份共有，对因共有的不动产或者动产产生的债权和债务对外都承担连带责任，就债务而言，当部分共有人对外承担责任后，还存在向其他共有人追偿的问题。这里的追偿问题存在两种情况：对按份共有而言，偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿，通过行使追偿权，实现将债务由按份共有人按份承担的效果。对共同共有而言，该条并未规定共同共有人的追偿权，这就意味着共同共有人在对外承担连带债务后，对内仍应以共有财产共同分担责任，但在共同共有关系终止时应确定各共有人应当承担的具体份额。

第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

【条文释义】

该条规定的是在共有性质约定不明确的情况下确立共有性质的一般规则。

共有性质不确定的情况有两种，即“没有约定为按份共有或者共同共有”和“约定不明确”。该条明确了“以按份共有为常态，共同共有为例外”的规则。当然，如果共有人之间有明确的约定，则应当按照约定确定系共同共有还是按份共有。

根据该条规定，在共有性质约定不明确的情况下，除非共有人具有家庭关系等确立共同共有的共有关系基础，一律推定为按份共有。这样规定的法律依据在于共同共有的确立需要以共同关系为基础，如婚姻关系、家庭关系、合伙关系等。在通常情况下，没有共同关系，不会建立共同共有关系。因此，在共有关系性质不明的情况下，确定共有性质的规则是，除共有人具有婚姻、家庭关系或者合伙关系等之外，都视为按份共有，并按照按份共有确定共有人的权利义务和对外关系。

第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

【条文释义】

该条规定了在按份共有的份额约定不明时确定共有份额的一般规则。在按份共有中，必须确定各共有人的共有份额，否则不利于共有权的行使。如果共有人对各自的共有份额有明确约定，则按照共有人之间的约定确定共有份额。

如果按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额没有约定或者约定不明确，无法确定各自的份额比例，无法确定各共有人的权利和义务，必须有确定的方法。本条规定的规则是：1.没有约定或者约定不明确的，按照各共有人的出资额确定各自的共有份额；2.如果对出资额也不能确定，无法按照出资额确定份额的，则视为各共有人的份额为等额，享有相同的份额，按照相同的份额享有权利、承担义务。

第三百一十条 两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

【条文释义】 

该条确定了准共有规则。

准共有，指两个或两个以上民事主体对所有权以外的财产权共同享有权利的共有。准共有与普通共有既有联系，又有区别，共同组成完整的共有法律制度，本条规定虽然只规定对用益物权、担保物权适用准共有的规定，其实知识产权也能构成准共有，民法典物权编囿于其性质的限制，只规定了他物权的准共有。

共有是原《物权法》的具体规定制度，规定在该法所有权的内容中。准共有的财产权利，法律都有专门规定，如共有他物权规定在原《物权法》的他物权部分中，共有用益物权规定在用益物权中，共有担保物权规定在原《担保法》或者原《物权法》的担保物权部分中，共有知识产权规定在《著作权法》中。

准共有按照共有的不同性质划分，可以分成以下类型：

1.用益物权的准共有。用益物权的准共有是最主要的准共有。其共有的权利就是用益物权，包括建设用地使用权共有、宅基地使用权共有、地役权共有、土地承包经营权共有和居住权共有。

2.担保物权的准共有。共有的担保物权就是担保物权的准共有，包括抵押权共有、质权共有和留置权共有。

3.特许物权的准共有。在取得采矿权、取水权和养殖权等特许物权时，如果是两个以上的民事主体共同享有，或者按份共有，或者共同共有，也是准共有性质的权利。

4.知识产权的准共有。一般是基于数个主体依据共同的创造性劳动，共同取得了一个著作权、商标权或者专利权，形成准共有。知识产权的准共有包括著作权共有、专利权共有和商标权共有。

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

【条文释义】

本条所规定的善意取得，是尤为重要的所有权取得方式之一。 何为善意取得？善意取得亦称即时取得，指无权处分他人财产的财产占有人，不法将其占有的财产转让给第三人，受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的物权取得制度。

原《物权法》第106条第1款规定了善意取得的法律效果，即物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权。鉴于此，随后法条制定了严格的善意取得成立要件。

1.受让人受让该不动产或者动产时为善意

（1）如何理解“受让时”。根据《物权法司法解释（一）》第18条“受让人受让该不动产或者动产时”之规定可知，受让时指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时；对于简易交付，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；对于指示交付，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时；法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。如果受让人在财产交付前或交付时已知让与人无权处分财产，即为恶意。不动产物权转移登记或动产交付完毕以后，如果受让人得知让与人无权处分，则并不影响所有权的取得。

（2）如何理解“善意”。学说上有“积极观念”和“消极观念”两张主张。积极观念主张有将转让人视为所有权人的观念，即根据让与人的权利外象而信赖其有权利实象的认识，才为善意。消极观念说则要求受让人不知或不应知转让人为无处分权人即可。我国采用消极观念，即不知情即为善意，这对善意受让者有利。《物权法司法解释（一）》第15条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”

2.以合理的价格转让

即受让人须通过交换而实际占有已取得的财产，有偿转让且价格合理。根据《物权法司法解释（一）》第19条“合理的价格”之规定，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

3.转让的不动产已经登记动产已经交付

法条对此规定得比较严格，必须按照物权变动的公示方法，不动产已经登记，动产已经交付，才能够发生善意取得的效力。不符合物权变动的公示方法的，不发生善意取得效力。

对于善意取得的效力，第1款明确了“物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权”的法律效果，但是，构成善意取得，保护的是交易的动态安全，同时也必须对原所有权人的权益进行保护。原所有权人权利受到侵害的原因，是出让财产的无处分权人的出让行为。这种行为属于侵害财产权的行为。依据这一法律事实，原所有权人得主张侵权损害赔偿请求权，无权处分人对于原所有权人负有损害赔偿义务，赔偿的范围应包括原物的价值及因此而造成的其他损失。对于不满足善意取得要件的第三人，从无权处分人处取得并占有标的物的，则不发生善意取得效力，所有权人得依物权请求权，向受让人请求返还，受让人负返还义务。如果原物已经灭失或毁损，则可以向受让人请求赔偿转让的价金。受让人负返还责任后，可以向出让人请求返

还价金。善意取得虽然是规定在所有权部分，是所有权的特殊取得方式，但是，法条第3款扩展了善意取得制度的适用范围，善意取得也可以使用于他物权，尤其是用益物权，其适用规则按照所有权的善意取得的一般规则。

第三百一十二条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

【条文释义】

本条是对权利人追回遗失物的规定。

对于遗失物是否适用善意取得制度，存在争论。本条规定明确了遗失物并不适用民法典物权编第311条的善意取得制度，而是适用该条规定的特殊制度。本条确立了如下规则：

1.所有权人或者其他权利人有权追回遗失物，这是一般性原则。这就是说，不管遗失物辗转流失到何人之手，也不论占有人取得遗失物是否为善意或者是否支付合理对价，失主都有权基于所有权请求其返还原物。

2.如果该遗失物通过转让被他人占有的，该条赋予权利人两项选择。权利人可以选择向无处分权人请求损害赔偿，这样可视为其认同取得人取得遗失物。权利人也可以自知道或者应当知道受让人之日起二年内行使物权请求权，向受让人请求返还原物。为维护交易安全，该条将权利人请求返还原物的请求权限定在自知道或者应当知道受让人之日起二年内行使。

3.当权利人作出第二种选择即向受让人追回原物时，如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物，此时权利人追回遗失物对取得人而言明显不公平。该条为平衡权利人和取得人的利益，规定受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

4.权利人向受让人支付受让人所付的费用虽然保护了受让人的利益，但对权利人而言，明明是自己的财产，却要向他人支付费用，也有不公，而这种不公归根到底系由物权处分人造成，因此该条规定如果权利人取得了返还的遗失物，又向受让人支付了所付费用后，有权向无处分权人进行追偿。

第三百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

【条文释义】

本条是对善意取得动产的法律效果的规定。

对于动产，具备善意取得的构成要件，即发生善意取得的法律效 力，受让人即时取得受让动产的所有权，原所有权人对该动产的所有权归于消灭。这种取得并不是基于让与行为，而是基于法律的直接规定， 属于原始取得。因此，对善意取得的动产所有权而言，原权利上的负担,原则上应当消灭，受让人对动产享有完全的所有权。

根据我国相关的法律规定，存在于动产上的除所有权之外的权利主要包括抵押权、质权、留置权等。根据该条规定，上述存在于动产上的权利随着受让人对动产的善意取得而消灭。只有满足下述两个条件，才能导致动产上的原有权利消灭。第一，能够因善意取得而导致物上原有权利消灭的，必须是善意取得动产的情况，而不能是不动产。这是因为不动产之上的权利都需要进行登记，受让人在受让不动产时就应当知道该权利的存在，因此取得人应当承受附加在不动产上的该负担。第二， 善意受让人在受让动产时须不知道或不应当知道动产上存在该权利。如果动产的善意受让人在受让该动产时知道或应当知道该权利的存在，则其应当承受该动产上的负担。

【案例评注】

中国农业银行某某支行诉某海运公司、某船舶实业公司船舶抵押合同纠纷案

基本案情

2007年5月14日，某海运公司向某船舶实业公司定造一艘船舶，双方签订建造船舶合同书，约定船名“26000吨双舷侧散货船”，建造该货轮的乙方（某船舶实业公司）不得为该轮设立抵押。在案涉船舶定造过程中，某船舶实业公司与甲造船厂（系该船舶实业公司所属分公司）于2008年9月11日虚假签订船舶建造加工合同，并依据此虚假建造合同及上述案涉定造船舶相关资料，为案涉船舶在宁德海事局办理船名为“乾利山19”号轮、船舶所有人为某船舶实业公司的船舶所有权证书。其后，某船舶实业公司在2010年2月8日与其理财顾问单位中国农业银行某某支行签订最高额抵押合同，约定某船舶实业公司以其所有的在建船舶“乾利山19”号轮为向该支行的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。

船舶于2012年3月14日建造完工，同年3月22日，某海运公司与某船舶实业公司签订船舶交接协议书并办理了交接手续。2012年3月底，某海运公司在泉州海事局办理了船舶所有权登记。登记证书记载：船名“天祥69”号轮，所有权人某海运公司。法院判决一审法院厦门海事法院认为，1.“乾利山19”与“天祥69”对应的船舶为同一物。2.船舶登记属于海事主管机关的行政职责，主张抵押登记不合法实质是对海事主管机关核准登记的具体行政行为的合法性提出质 疑。该项异议原应通过行政程序或行政诉讼途径提出以寻求救济。由于行政行为具有公定力，一经作出，未经法定程序变更或撤销前，效力依然存在。而《建造中船舶抵押权登记暂行办法》[4]虽然要求船舶完工 后，抵押双方在交船前应办理在建船舶抵押权注销登记，但该《办法》只是行政机关的部门规范性文件，该项规定亦非效力性强制规范，当事人违反规范，并不导致抵押权登记注销或无效的法律后果。相反，同为中国海事局行政文件的《〈船舶登记条例〉实施若干问题说明》明确，“船舶抵押权登记证书未经注销不失效”。同理，将抵押权登记证书上的受偿期限理解为公示的有效期，认为期限届至效力消灭，没有法律依据，亦属错误。因此，船舶抵押权登记的效力应予认定。3.中国农业银行某某支行作为抵押权人，相信抵押物所有权的登记效力，亦属生活常理。《海商法》第十七条规定，船舶抵押权设定后，未经抵押权人同意，抵押人不得将被抵押船舶转让给他人。据此，在未经某某支行同意的情况下，某船舶实业公司将船舶所有权转让给某海运公司的行为无效。船舶属于特殊动产，对物权的设立、变更、转让和消灭，法律规定了登记制度。权利经登记，依法产生公示和对抗的效力。第三人在进行交易时应谨慎尽到足够的注意，对标的物的登记情况、信息进行调查。船舶虽登记为“乾利山19”号轮，某海运公司仍可通过船舶识别号等船舶身份和技术信息向宁德海事局核查船舶的登记情况，发现该项抵押权和查询了解抵押的详细信息。该公司自信他方不可能有效办理抵押登记而未作查询，不构成善意取得，不能对抗已经登记的抵押权。

综上，一审法院判决认定“乾利山19”号轮与“天祥69”号轮为同一船舶，某船舶实业公司将船舶所有权转让给某海运公司的行为无效，某某支行依法有权对案涉船舶行使抵押权。某海运公司不服一审判决，向福建省高级人民法院提起上诉。

二审法院福建省高级人民法院认为，一审关于“乾利山19”号轮即“天祥69”号轮，及案涉在建船舶抵押合同合法有效的认定并无不当， 应予维持。但根据《建造中船舶抵押权登记暂行办法》第十一条和第十二条的规定，在建船舶的抵押权登记在船舶建造完毕后，交船前应予注销，新造船舶的抵押权应另行办理抵押登记。因此，本案船舶建造于2012年3月14日完工后、同月22日交接前，某某支行即应与某船舶实业公司就“乾利山19”号轮的抵押权办理注销登记，并就新造船舶办理抵押登记，但其未予办理。而某海运公司与某船舶实业公司已经办理新建船舶交接手续，某海运公司还为案涉船舶办理了“天祥69”号轮的所有权登记。据此应视为“乾利山19”号轮的抵押登记在2012年3月14日前已经被注销，不再具有对抗效力。某海运公司已经履行船舶建造合同并支付相应对价，且案涉船舶为新建船舶，并非二手转让取得，其在交接船舶时无从审查也无义务审查船舶的在建登记。故“乾利山19”号轮的抵押登记不足以对抗某海运公司与某船舶实业公司之间的新造船舶所有权过户，某海运公司已善意取得“天祥69”号轮的船舶所有权。某海运公司作为船舶定造人，在船舶建造的整个过程中，以分阶段支付造船款的方式始终申明其权利。而某船舶实业公司在办理在建船舶的所有权登记和抵押贷款时，为达成自身不法获利目的，类似“一物二卖”的欺诈行为主观恶意明显。在某船舶实业公司刻意隐瞒事实真相的情况下，要求某海运公司知晓某船舶实业公司与某某支行设定的抵押状况并在船舶建造完工之后转移所有权、登记所有权之前必须尽到足够注意义务，实属过于苛刻。因此，对某海运公司实际遭受的权利损害，应当予以保护。综上，二审法院对一审判决予以改判，驳回某某支行的诉讼请求。

专家点评

此案涉及民法典物权编第313条的规定，民法典物权编第313条以原《物权法》第108条为基础并作了修改。

本案涉及“善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外”的但书条款。本案的争议焦点是某海运公司是否应当知道案涉船舶上的抵押。如果其不应当知道案涉船舶上的抵押，则抵押随着某海运公司对船舶的善意取得而消灭。如果其应当知道案涉船舶上的抵押，则某海运公司无法善意取得涉案船舶。某海运公司已经履行船舶建造合同并支付相应对价，且案涉船舶为新建船舶，并非二手转让取得，其在交接船舶时无从审查也无义务审查船舶的在建登记，故可以认定某海运公司不应当知道案涉船舶上的抵押，构成善意，可以善意取得案涉船舶，该船舶之上的抵押权也随着某海运公司的善意取得而消灭。

第三百一十四条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

【条文释义】

本条是对拾得遗失物的规定。

遗失物，是所有权人或合法占有人不慎丢失之物。与丢弃物不同， 遗失物的所有权人或合法占有人并无抛弃该物所有权的意思。拾得遗失物，指发现并占有遗失物。遗失物既不是基于所有权人抛弃权利的意 思，也不是因他人侵夺所致，亦不是无主财产，只是所有权人或合法占有人暂时丧失了占有。

拾得遗失物的基本规则，是应当返还给权利人。拾得遗失物并不能使拾得人取得遗失物的所有权。拾得人拾得遗失物，知道遗失人的，应当及时通知其领取；如无法联系和通知权利人，则可以送交公安等有关部门。遗失物返还权利人后，是权利人恢复占有，而不是原始取得。

【案例评注】

高某诉南京某某物业公司遗失物返还纠纷案

基本案情

2017年6月8日上午10时许，高某饲养的一条宠物犬从江苏省南京市浦口区明发××幢25楼家中出走，至下午3时31分，接到××幢9楼业主投诉的某某物业公司派保安薛某、黄某林将涉事犬只带离，并由薛某一人将犬只送往某某物业公司一间闲置房屋内。同为某某物业公司保安的耿某喜获悉情况后，于当天晚上下班之后，将该犬只带回前妻家中。6月11日左右，该犬只走失。高某丢失的犬只是“约克夏犬”，系高某于2016 年2月7日从宠物店的王某兵处购得，购买价为1万元。为寻找丢失的宠物，高某先后打印了数百份寻狗启示，为此付出打印费500元。

又查明，耿某喜与某安保服务公司签有劳动合同，事发后已离职。另查明，某某物业公司与某安保服务公司作为甲乙双方订立了《秩序维护服务外包协议》，委托管理期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。

原告高某向一审法院起诉请求：判令某某物业公司赔偿其宠物犬损失、交通费、精神损害抚慰金、寻狗启示打印费，合计24100元。

法院判决

一审法院江苏省南京市浦口区人民法院认为，拾得遗失物应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。某某物业公司在保安将犬只抱回来之后，应当妥善保管并张贴招领启 事，方便业主认领，然而其未履行法定义务，任由保安私下处置，并最终导致高某宠物犬的遗失，对此某某物业公司应承担相应的民事责任。高某对宠物犬的遗失，没有尽到妥善的看管义务，亦应自行承担相应的民事责任。根据当事人提供的相关证据，并综合案件具体情况，法院酌定某某物业公司承担70%的民事责任，高某承担30%的民事责任。

二审法院南京市中级人民法院同意一审法院裁判意见，维持一审判决。

专家点评

此案涉及民法典物权编第314条的规定，民法典物权编第314条沿袭了原《物权法》第109条的规定。

该条规定，拾得遗失物应当返还权利人，体现了禁止拾得人占有并获得遗失物所有权的立法本意。在本案中，被告某某物业公司接到业主投诉后派员工将原告高某遗失的宠物狗带离，其本应当及时通知权利人高某领取，或者送交公安等有关部门，但却未履行该法定义务，任由其保安私下处置，并导致案涉宠物犬丢失，应当对由于其未履行法定义务而给原告高某造成的损失承担责任。当然，高某对宠物犬的遗失，也没有尽到妥善的看管义务，亦应自行承担相应的民事责任。因此，法院依据原《物权法》的有关规定，最终酌定某某物业公司承担70%的民事责任，高某承担30%的民事责任。

第三百一十五条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

【条文释义】

本条是对有关部门处理遗失物的规定。

该条是为有关部门设定的一项法定义务，即有关部门收到遗失物 后，应当查找遗失人，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道遗失人的，应当及时发布招领公告。

该条中的有关部门指有权利和义务接收遗失物的部门，一般指公安机关等公权力机关。当然，该条中的有关部门也可以是最适合暂时保管遗失物的部门或者最容易找到权利人的相关部门，如在公交车上丢失的遗失物，有关部门就可以是公交公司。

【案例评注】

姜某诉刘某遗失物返还纠纷案

基本案情

2016年9月12日11时许，原告姜某在江苏省苏州市劳动西路946号中国建设银行ATM机上取款时，将放在ATM机上的两部苹果手机遗忘， 后返回现场找寻手机发现已被人拿走。通过查看银行现场监控录像，拿走遗失手机的人系之后在ATM机上取款的被告刘某。苏州市公安局姑苏分局友新派出所民警联系被告处理此事，但一直无法未能与被告取得联系。

法院判决

江苏省苏州市姑苏区人民法院认为，拾得遗失物应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。本案中， 原告姜某为案涉两部手机的所有权人，被告刘某拾得遗失物后应当返还给原告姜某，故对原告要求被告返还两部手机的诉讼请求予以支持。拾得人在遗失物送交有关部门前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。如被告刘某无法返还两部手机原物，应当承担赔偿责任。因此法院判决被告刘某返还原告姜某苹果手机两部；如无法返还，则赔偿原告姜某两部手机的损失。

专家点评

此案涉及民法典物权编第315条的规定，民法典物权编第315条沿袭了原《物权法》第110条的规定。

本条是关于遗失物处理的规定，根据该条规定，拾得遗失物的，应当返还权利人。拾得人有义务及时通知权利人领取，或者送交公安部门等有关部门。在遗失物送交有关部门前，拾得人应当妥善保管遗失物。如果拾得人因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。有关部门收到遗失物后，应当查找遗失人，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道遗失人的，应当及时发布招领公告。该条中的有关部门是主要指公安部门，但也可以是最适合暂时保管遗失物的部门或者最容易找到权利人的相关部门。

第三百一十六条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

【条文释义】

本条是对拾得人和有关部门妥善保管遗失物义务及违反该义务应承担的民事责任的规定。

不论是拾得人还是有关部门，在占有遗失物后，都负有妥善保管遗失物的义务。对于拾得人而言，在遗失物送交有关部门前，其应当对遗失物尽妥善保管义务；对于有关部门而言，在遗失物被领取前，其应当对遗失物尽妥善保管义务。

如果拾得人或者有关部门对遗失物没有尽到妥善保管的义务，因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，则应当承担损害赔偿等民事责任。

值得注意的是，该条对拾得人或者有关部门承担的对遗失物的妥善保管的义务进行了限定，即只有因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的才需要承担民事责任。如果拾得人或者有关部门仅仅是一般过 失，则不需要对遗失物的毁损、灭失承担民事责任。

【案例评注】

王某诉刘某某不当得利纠纷案

基本案情

2014年10月7日凌晨，原告外出后回家，到达位于浙江省舟山市普陀区东港街道某小区其住所楼下时，将随身手提包遗忘，后手提包被被告拾得。原告发现遗失手提包后，于次日报警，公安机关通过查看小区监控视频找到被告。被告于10月8日下午至公安机关说明相关情况，承认拾得手提包的事实。但其表示，当时就将手提包随手丢弃，拾得的630元现金已交给公司领导。原告遗失的手提包系其于2013年11月1日购买，价格为27000元。

被告从公安机关回到住处后，原告要求被告返还手提包及包内财物，被告认为未取得手提包，两人未能协商一致，故原告诉至法院。

法院判决

浙江省舟山市普陀区人民法院认为，拾得遗失物应当返还权利人或送交公安等有关部门。在返还之前，拾得人应当妥善保管遗失物，如因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。被告在深夜拾得手提包，在探明其中有现金的情况下，应当知道该手提包并非丢弃物。被告非旦未将手提包妥善保管送交公安机关，反而随手丢 弃，导致手提包灭失，应当承担赔偿原告损失的民事责任。关于原告提出手提包内贵重物品要求被告赔偿的请求，首先，原告提供的证人证言及购买单据，不足以证明包内存放有这些物品。其次，从小区监控视频中可以看出，原告当时明显意识不清，脚步踉跄，深夜时于自家楼下独自待了30分钟之久。这30分钟里包内物品是否由他人捡拾，由于监控视频的角度有限，难以确定。再次，从监控视频上仅能显示被告拿走手提包，不能显示包内是否还有其他物品。最后，被告在公安机关的陈述中，也仅承认拿到手提包及包内的630元现金，故对原告的此项请求不予支持。关于被告陈述630元现金已交给公司领导的抗辩理由，被告对此未能提供相关证据，其提供的接收人手机号码无法接通，法院对此不予采信。本案中，原告由于自身疏忽大意遗失手提包，对于损失的造成亦应承担一定责任，加之手提包也使用了一段时间，故酌定被告赔偿原告手提包灭失损失15000元，返还自包内取得的现金630元。

专家点评

此案涉及民法典物权编第316条的规定，民法典物权编第316条沿袭了原《物权法》第111条的规定。

拾得遗失物应当返还权利人或送交公安等有关部门。民法典物权编第316条规定：“拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。”

本案中，对于原告主张的包内贵重物品没有证据支持，被告也仅承认拾得包内有630元现金，故法院依据原《物权法》的规定未支持原告关于返还贵重物品的主张是合理的。而被告拾得原告遗失的手提包后故意丢弃该钱包，其未尽到妥善保管的义务，从而导致钱包丢失的结果， 应当对原告承担赔偿责任。本案中，原告对手提包的遗失也存在一定过错，因此法院酌定被告承担部分损害赔偿责任。

第三百一十七条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

【条文释义】

本条是对保管遗失物必要费用的承担以及悬赏寻找遗失物的规定。关于保管遗失物必要费用的承担问题，权利人在领取遗失物时应当

向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等因保管支出的必要费用， 以弥补保管遗失物实际费用的损失。关于悬赏寻找遗失物问题，根据该条规定，如果权利人悬赏寻找遗失物的，其在领取遗失物时应当按照悬赏的承诺履行义务，具体依照民法典合同编第499条规定处理。

但是，如果权利人已请求拾得人返还该遗失物，而拾得人拒不归 还，则其行为构成侵占，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

【案例评注】

某某畜牧养殖专业合作社诉李某某返还原物纠纷案

基本案情

辽宁省兴城市某某畜牧养殖专业合作社在旧门乡三道村饲养野猪。2018年3月，某某畜牧养殖专业合作社饲养的野猪中有一头怀孕母野猪丢失。该野猪跑到李某某的果园处，李某某发现后，与其弟将该野猪抓回家中并进行饲养，母野猪在李某某及其妻子的饲养下生下7头小猪崽。肇某珠于2018年5月发现野猪在李某某家中，遂与其协商返还事宜未果，肇某珠向公安机关报案。2018年8月7日，其中一头猪崽死亡。兴城市某某畜牧养殖专业合作社与李某某一致认可主张返还野猪之日为2018年5月24日。兴城市某某畜牧养殖专业合作社向一审法院起诉，请求判令：1.李某某返还种母猪一头及猪崽7头，如不能返还赔偿经济损失2万元（种母猪每头6000元、猪崽每头2000元）；2.赔偿因拒不返还种母猪造成的经济损失16000元。

李某某向一审法院提起反诉，请求判令兴城市某某畜牧养殖专业合作社赔偿因饲养猪支出的饲料费、修建护栏费及人工费等各项费用共计28268元。

法院判决

一审法院辽宁省兴城市人民法院认为，根据《物权法》第一百零七条“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物”及第一百一十六条“天然孳息，由所有权人取得”的规定，兴城市某某畜牧养殖专业合作社对其丢失的母野猪及母野猪生下的7头猪崽有要求李某某返还的权利，因其中一头猪崽死亡，无证据证明该猪崽的死亡系因拾得人故意或重大过失造成，故法院支持某某畜牧养殖专业合作社要求李某某返还母野猪一头及剩余猪崽的诉讼请求，对于李某某要求合作社赔偿损失的主张不予支持。

根据《物权法》第一百零九条“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门”及第一百一十二条“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用”的规定，因本案涉及丢失的饲养动物是野猪， 具有一定的危险性，故李某某因在其果园发现野猪而将其抓获并饲养的行为属于拾得遗失物的行为。法院最终判决，李某某于判决生效之日起

立即返还某某畜牧养殖专业合作社种母野猪一头及剩余猪崽；判令某某畜牧养殖专业合作社于判决生效之日起立即给付李某某饲养野猪支出的必要费用3572元；驳回兴城市某某畜牧养殖专业合作社、李某某的其他诉讼请求。

二审法院辽宁省葫芦岛市中级人民法院认为，关于补偿期限的问题，根据《物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，在某某畜牧养殖专业合作社向李某某主张权利之时，李某某即知道权利人，应当向权利人返还原物，此后李某某占有遗失物为无权占有。李某某在占有野猪期间的饲养及母猪生崽必然支出相关费用，但由于李某某提交的证据均为一审判决后取得，法院对该证据的真实性不予采信。根据占有人支付的管理费用不宜超过遗失物的实际价值的原则，结合本案的实际情况，并参照野猪的市场价格，葫芦岛市中级人民法院酌定某某畜牧养殖专业合作社向李某某支付饲料费4000元，药费200元。故李某某部分上诉请求成立，二审法院判令某某畜牧养殖专业合作社给付李某某饲养野猪支出的必要费用7772元。

专家点评

此案涉及民法典物权编第317条的规定，民法典物权编第317条沿袭了原《物权法》第112条的规定。

根据本条规定，权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。但是，拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用。

本案中，李某某因在自家果园发现野猪而将其抓获并饲养的行为属于拾得遗失物的行为，因此权利人某某畜牧养殖专业合作社在领取遗失物（即其丢失的野猪）时，应当向拾得人李某某支付保管遗失物等支出的必要费用。反之，在某某畜牧养殖专业合作社向李某某主张权利之 时，李某某即知道权利人，应当向权利人返还原物，此后李某某占有遗失物构成侵占，因此，李某某无权主张某某畜牧养殖专业合作社向其主张权利之后保管遗失物而支出的必要费用。

第三百一十八条 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。

【条文释义】

本条是对遗失物在发布招领公告后逾期无人认领时其权利归属的规定。

根据原《物权法》第109条与第110条的规定，拾得人拾得遗失物后应当及时通知权利人领取；有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

根据民法典物权篇本条规定，如果权利人在招领公告之日起一年内前来认领的，则遗失物重新归属于权利人。如果权利人自发布招领公告之日起满一年仍未认领，则遗失物归国家所有。遗失物归国家所有，属于所有权的原始取得。

值得注意的是，关于遗失物在发布招领公告后逾期无人认领时其权利归属问题，在不同国家有不同的规定。有的国家采取遗失物归拾得人或保管人所有的立法模式，如德国、法国、瑞士、日本等大陆法系国家。 另外，原《物权法》第113条规定的期限是6个月，而现在改为一年，这样更有利于保护权利人的权利。

【案例评注】

温州海事局申请认定财产无主案

基本案情

2016年10月20日，温州海事局接到群众报警，发现一艘船舶搁浅在瓯越大桥下游潜坝上。经查，该船装载有燃料油，未携带任何证书，无任何能够表明船舶身份的标识，也无船员在船。温州海事局立即开展救助，并于当天将船舶脱浅后转移至浙江某实业公司船坞内存放，船上油品转驳至温州某船舶服务公司的“海远1”号轮上存放。经温州海事局进一步调查，未找到该船船员和船东，遇险船舶也没有任何证书或能够显示其身份的标识，船舶所有权情况无法证实，也无任何人对该船主张所有权。由此，申请认定财产无主。温州海事局遂向宁波海事法院申请认定财产无主。

法院判决

宁波海事法院立案受理后，该院分别于2016年12月18日和2016年12 月21日在《浙江法制报》和《人民法院报》发出认领上述财产的公告， 法定公告期间为一年，公告期内上述财产无人认领。宁波海事法院认 为，人民法院受理认定财产无主申请后，经审查核实，发出财产认领公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有，遂判决温州海事局于2016年10月20日发现搁浅在温州瓯越大桥下游潜坝并于次日经救助脱浅的无名船舶1艘及船载油品169吨为无主财产，拍卖所得价款合计731000元在扣除公告、评估以及为保存、拍卖该无名船舶及船载油品产生的费用后，余款收归国家所有。

专家点评

此案涉及民法典物权编第318条的规定，本规定以《物权法》第113 条为基础并作了修改。

本条规定：“遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。”而本案中法院发出认领涉案财产公告满一年无人认领，判决财产无主，收归国家所有。严格来讲，这并非是关于遗失物在发布招领公告后逾期无人认领时其权利归属的问题，而是依据《民事诉讼法》第192条中关于无主物权利归属的规定进行判决的，该条规定：“人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。”但是民法典物权编该条体现的“归国家所有”的立法精神与处置模式是基本相同的。此类财产拍卖后所得的价款，在扣除必要处理费用后的余款应收归国家所有。

第三百一十九条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适

用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。

【条文释义】

本条是对拾得漂流物、埋藏物或者隐藏物的规定。

漂流物，指在河流等水域漂流的无主物或者所有权人不明的物。埋藏物，指藏附于土地中的物。隐藏物，指隐匿于土地之外的其他包藏物中的物。对于漂流物、埋藏物或者隐藏物的权属取得规则，本条规定准用拾得遗失物的规则处理。漂流物、埋藏物和隐藏物归还失主的，不发生原始取得；归国家所有的，属于原始取得。法律另有规定的，依照法律的规定确定。如根据《文物保护法》的相关规定属于国家所有的文物，属于国家所有，他人不能取得。

第三百二十条 主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。

【条文释义】

本条是对从物随主物转让的规定。

对两个以上的具有一定关联关系的物，如果关联关系是主从关系，构成主物与从物的关系，从物依附于主物而存在，失去主物，从物没有存在的价值。物的主从关系并非人为的拟制，而是经济实践的反映。在物的转让中，实行“从随主”原则，即在具有主从关系的两个物的转让中，从物随主物转让。例如，转让锁头，就必须转让钥匙，钥匙随着锁头的转让而转让。从物与主物为相互独立的物，从物的存在是为了辅助主物更好地发挥其效能。本条规定从物随主物转让，目的就是以便更好发挥物的效能。

如果当事人对主物与从物的转让另有约定，说明当事人对主从物的关系已有特别的安排，此时法律尊重当事人的这种安排，依照当事人的约定处理，而不再适用“从随主”的规则。

第三百二十一条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

【条文释义】

本条是对孳息权属的规定。

孳息，指由原物滋生、增值、繁衍出来的财产。孳息因其产生的原因不同，被分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指按照原物的自然规律而自然滋生和繁衍的新的独立的物。如从羊身上剪下的羊毛，牲畜或家禽所产下的幼畜或禽蛋，树上结的果实等。天然孳息的产生须无损于原物，孳息能与原物通过人工方式或自然分离而成为独立的物，如果是用原材料加工制造的产品则不得视为天然孳息。法定孳息指根据法律的规定，通过就原物实施一定的法律行为而取得的由原物派生出来的孳息，如租金、利息、股息、红利等。该孳息是财产交由他人使用而产生的，如果财产由所有权人自己运用而产生收益，不是法定孳息。根据本条规定，孳息的所有权归属规则是：

1.天然孳息的权属规则。天然孳息，应当由所有权人取得。如果既有所有权人又有用益物权人的，则应当由用益物权人取得，即用益物权人优先原则。当然，如果当事人对天然孳息的权属另有约定的，则按照约定处理。

2.法定孳息的权属规则。与天然孳息的权属不同，本条对法定孳息未设置默认的法律规则，而是规定按照当事人的约定处理；如果没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。交易习惯则需要法院在审理案件时进行具体认定。

第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

【条文释义】

本条是对添附物权利归属的规定。

添附，指不同所有权人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或者利用别人之物加工成为新物的事实状态。把添附作为取得所有权的根据，原因在于添附发生后，要恢复各物的原状在事实上已不可能或者在经济上是不合理的，有必要确定添附物的权利归属，以解决双方的争执。

添附物的归属因添附情况的不同，分为三种类型：1.加工，指一方使用他人的物，将其加工改造为具有更高价值的物。原物因为加工人的劳动而成为新物，如在他人的木板上作画。加工物的所有权归属，如果当事人有约定的依约定处理；无约定的，加工所增价值未超过原材料价值，则加工物归原材料所有权人；如果加工价值显然大于原物的价值，新物可以归加工人所有；如果加工价值与原材料价值相当，可由双方共有。除共有外，不论哪种情况，取得加工物所有权的一方应对对方的加工劳动或原材料的价值予以补偿。2.附合，指不同所有权人的物密切结合在一起而成为一种新物。在附合的情况下，各原所有权人的物虽可识别，但非经拆毁不能恢复原来的状态。如砖、木的附合构建成房屋。附合物的所有权归属应区分以下两种情况：当动产附合于不动产之上时，由不动产所有权人取得附合物的所有权，原动产所有权人则可取得与其原财产价值相当的补偿。当动产与动产附合时，附合的动产有主从之别的，由主物的所有权人取得附合物的所有权，同时给对方以价值上的补偿。如无主从之别，则由各动产所有权人按其动产附合时的价值共有附和物。3.混合，指不同所有权人的物互相结合在一起，难以分开并形成新的财产。如米与米的混合，酒与酒的混合。混合与附合不同，在混合的情况下，已无法识别原各所有权人的财产，而附合则原各所有权人的财产仍然能够被识别出。混合物一般应由原物价值量较大的一方取得所有权，给另一方以适当的补偿。如果原物价值量相差不多，也可由各方共有。

根据本条规定，添附的所有权归属规则是：

1.因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的按照约定。

2.没有约定或者约定不明确的，依照法律规定。

3.当事人没有约定，法律也没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。发挥物的效用原则，是根据物归属于哪一方更能够发挥物的效用，就应归属于哪一方的规则。保护无过错当事人的原则，指对于无过错一方当事人给予更好的保护。两个原则，应当首先考虑适用物的效用原则。

4.因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损失的，应当给予赔偿或者补偿。

第三百二十三条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

【条文释义】

本条是对用益物权概念的规定。

用益物权，指非所有权人对他人所有的物所享有的占有、使用和收益的他物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。

古罗马法认为，所有权人在其所有的不动产上设定用益物权，将该财产的占有、使用和收益权让与他人行使，不仅不会使所有权人丧失所有权，而且正是所有权人行使所有权的一种方式。

用益物权的社会意义是：1.用益物权是所有权的一种实现方式，所有权人通过对自己所有之物设定用益物权，能够在他人对自己所有之物的使用中实现一定的收益，从而实现所有权本身的价值。2.用益物权的目的是满足非所有权人利用他人不动产的需求。 3.用益物权有利于实现物的最高价值，做到物尽其用，有利于实现对物的价值的最大利用。

用益物权的法律特征是：1.用益物权是一种他物权，是在他人所有之物上设立一个新的物权。2.用益物权是以使用和收益为内容的定限物权，目的就是能够对他人所有的不动产的使用和取得收益。3.用益物权为独立物权，一旦依当事人约定或法律直接规定设立，用益物权人便能独立地享有对标的物的使用和收益权，除了能有效地对抗第三人以外，也能对抗所有权人。4.用益物权的客体限于不动产。5.用益物权具有占有性，须以实体上支配物为实现要件。用益物权是对物使用价值的支配，因而它要以对物的实际占有为前提，否则用益物权人的用益目的就无法实现。

用益物权的基本内容是对用益物权的标的物享有占有、使用和收益的权利，是通过直接支配他人之物而占有、使用和收益。这是从所有权的权能中分离出来的权能，表现的是对财产的利用关系。用益物权人享有用益物权，就可以占有用益物、使用用益物，并对用益物直接支配并进行收益。对自然资源设定的应当是准物权。

第三百二十四条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。

【条文释义】

本条是对自然资源特许物权的规定。

特许物权，指经过行政特别许可而开发、利用自然资源，获得收益的准物权。它是基于开发、利用土地之外的自然资源而享有的权利，也被称为自然资源使用权。

传统民法对土地的归属及利用关系的调整，是通过所有权和用益物权的理论和立法模式实现的。自然资源附属于土地，依附于土地，成为土地的附属物，因而对自然资源的开发利用，须参照不动产的规则处理。这种状况在当代遭到挑战，皆因水、渔业、动物、林业等附属于土地的资源的利用和开发具备了独特的价值，逐渐脱离于土地所有人的支配范围，其不能再作为一般的不动产用益物权，逐步地形成了特许物权制度，使环境和自然资源得到有效的开发和保护。

特许物权的特征是：1.特许物权的标的是自然资源而不是土地本身；2.特许物权的权利行使方式是对自然资源的摄取和开发行为；3.特许物权一般不具有物权的排他性效力；4.特许物权的取得方式是行政许可；5.特许物权的设定目的具有一定的公法意义。

特许物权的取得，主要是经过国家的行政许可。需要经过申请、受理、审查、听证等程序才能作出决定。对符合条件的，行政主管部门作出对申请人颁发行政许可的决定，对不符合条件的作出不予许可的决定，并向申请人说明理由。

民事主体取得特许物权，就对取得该权利的自然资源取得了占有、使用和收益的权利，并且具有排他效力和优先效力，并且享有物权请求权。

第三百二十五条 国家实行自然资源有偿使用制度，但是法律另有规定的除外。

【条文释义】

本条是对自然资源有偿使用的规定。

我国自然资源的使用制度建立在社会主义公有制的基础上，是适应社会主义市场经济发展的，按照土地管理法、矿产资源法、水法等法律以及国务院的有关规定，对自然资源实行有偿使用为原则、无常利用为例外的制度。

自然资源分为国家所有、国家所有集体使用以及法律规定属于集体所有。对于国家所有的自然资源，规定实行有偿使用，即在经过行政许可取得自然资源的特许物权时，需要支付必要的对价，使自然资源所有权在经济上更充分地得到实现，充分发挥市场对经济发展的积极作用，避免无序使用，造成资源浪费，最终损害国家利益。

如果法律规定可以无偿使用自然资源，则相关主体就可以无偿使用。例如，在水资源的利用上，农村集体经济组织和农民已有的使用水资源等自然资源的权益，可以无偿使用，以避免增加农民的负担。 

第三百二十六条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利

【条文释义】

本条是对用益物权人和所有权人义务的规定。

用益物权人的义务是对自然资源依法保护和合理开发利用。用益物权的标的物主要是自然资源。用益物权人依法取得用益物权后，在行使该权利时，必须依照法律规定，保护自然资源和生态环境，合理利用，不得滥用权利，破坏性使用自然资源，更不得毁坏自然资源。

所有权人的义务是不得干涉用益物权人行使权利。用益物权是在所有权上设置的负担，所有权人依法将自然资源交付用益物权人占有、使用和收益，对所有权人自己的权利就设置了限制。用益物权人对于用益物享有除了处分权之外的其他所有的所有权权能，完全可以依照自己的意愿，对自然资源进行占有、使用和收益，所有权人无权干涉。所有权人无端对用益物权人行使权利进行非法干涉，构成对用益物权人的权利侵害，应当承担民事责任。

第三百二十七条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。 

【条文释义】 

本条是对用益物被征收、征用时有权获得补偿的规定。

用益物权是当事人依照法律规定，对他人所有的不动产享有、使用和收益的权利。用益物权虽由所有权派生出来，但它是一项独立的物权。用益物权人是对他人所有的物享有占有、使用和收益的权利人，其虽然不是物的所有权人，但是也是具有独立物权地位的权利人。在他人的不动产或者动产被征收、征用致使所有权消灭或者影响所有权行使的，应当依法给予所有权人补偿。同时，因他人的不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人也有权依法获得相应的补偿。

《宪法》第10条第3款规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。这一规定表明应当遵循以下三个原则：

一是公共利益需要的原则。实施征收、征用，必须是出于公共利益的需要，这是征收、征用的前提条件。公共利益通常指全体社会成员的共同利益和社会的整体利益。

二是依照法定程序的原则。征收、征用在一定程度上限制了他人的财产权。为了防止这种手段的滥用，平衡他人财产保护和公共利益的需要的关系，征收、征用必须严格依照法律规定的程序进行。

三是依法给予补偿的原则。尽管征收和征用是为了公共利益的需要，但都不能采取无偿剥夺的方式，必须依法给予补偿。用益物权的标的物被国家征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权得到补偿。应当注意的是，征收、征用，对所有权人和用益物权人都应当进行补偿，而不能只对所有权人予以补偿，对用益物权人不予补偿。对用益物权人的补偿，应当斟酌用益物权的期限、性质和可能的收益等因素，依照民法典物权编第243条关于征收和第245条关于征用的规定确定。

补偿的方式应视财产的类别而加以区别对待。在征收过程中，征收的对象一般都是不动产，并且是所有权的改变，一般都要给予金钱补偿、相应的财产补偿或者其他形式的补偿。在征用过程中，如果是非消耗品，使用结束后，原物还存在的，应当返还原物，对于物的价值减少的部分要给予补偿；如果是消耗品，通常要给予金钱补偿。

第三百二十八条 依法取得的海域使用权受法律保护。

【条文释义】

本条是对海域使用权的规定。

海洋被称为“蓝色国土”，在人类文明的发展史上起着重要的作用。根据原《物权法》第46条的规定，海域属于国家所有。国家是海域所有权的唯一主体。海域使用权，指单位或者个人依法经批准获得的持续使用特定海域3个月以上的排他性特许物权。

海域使用权的特征是：1.海域使用权的客体是海域，包括我国的内水、领海的水面、水体、海床和底土。2.海域使用权是国家对海域所有权派生的物权。3.海域使用权的内容具有广泛性。4.海域使用权不具有单一性，而是一种集合性的物权，是一系列权利的总称，包括养殖权、拆船用海权、旅游用海权、娱乐用海权、矿业权、公益事业用海权、港口和修造船厂建设工程用海权等。

海域使用权取得的方式主要有三种：一是单位和个人向海洋行政主管部门申请；二是招标；三是拍卖。有关单位和个人使用海域的申请被批准或者通过招标、拍卖方式取得海域使用权后，海域使用权人应当办理登记手续。依照法律规定属于国务院批准用海的，由国务院海洋行政主管部门登记造册，向海域使用权人颁发海域使用权证书；属于地方人民政府批准用海的，由地方人民政府登记造册，向海域使用权人颁发海域使用权证书。海域使用权作为一项重要的财产权利，可以依法转让、继承。依法取得的海域使用权受法律保护。

海域使用权的消灭事由有：1.海域使用权因期间届满，没有申请续期或者经过申请却没有被批准而消灭；2.因公共利益需要或者国家安全的需要，原批准用海的人民政府依法收回海域使用权而消灭；3.海域使用权人因抛弃权利而消灭；4.因人工填海或者自然原因导致海域变成陆地，海域使用权因标的物的改变，原海域不复存在而消灭。取得、变更、终止海域使用权，应当进行登记。

第三百二十九条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

【条文释义】

本条是对特许物权依法保护的规定。

我国对自然资源实行有偿使用制度。矿产资源法、水法、渔业法分别对单位和个人利用自然资源的权利作出了规定。探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利具有自身的特点，与一般的用益物权有所不同。用益物权一般通过合同设立，探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利须经行政主管部门许可设立。考虑到探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利主要是对国家自然资源的利用，权利人取得这些权利后，即享有占有、使用和收益的权利，其权能与用益物权是一致的，同时也需要办理登记并进行公示，符合物权公示的原则。因此，该条对这些权利作出原则性、衔接性的规定。

探矿权，指全民和集体所有制单位和自然人依照法定程序取得的，在特定工作区域内进行勘查、勘探相应的国有矿产资源，取得矿石标本和地质资料等的特许物权。

采矿权，指全民和集体所有制单位和自然人个人依照法定程序取得的在采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源，获得所开采的矿产品的特许物权。

取水权是水权的一种，指权利人依法取得的从地表水或地上水引取定量的水的特许物权。广义的取水权包括水利水权、航运水权、排水权、竹木流放水权等。

从事养殖、捕捞的权利，指自然人、法人或其他组织依法取得的在一定水域从事养殖或捕捞水生动植物的特许物权。其中，养殖权指权利人经过批准，在国家或者集体所有的海面、河道、湖泊以及水库的水面从事养殖、经营，并排斥他人干涉的特许物权。

捕捞权指自然人、法人依法经批准获得的，在我国管辖的内水、滩涂、领海、专属经济区以及我国管辖的一切海域内从事捕捞水生动植物等活动的特许物权。

上述这些特许物权都受法律保护，任何人不得侵害。

第三百三十条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

【条文释义】

本条是对农村土地实行承包经营的规定。

土地承包经营，是我国农村经济体制改革的产物，对于促进我国农村经济的发展起到了重大推动作用。在经历了单干、互助组、合作社和人民公社的发展历程后，中国农村实行的“一大二公”的经营体制，造成农民对土地失去热情、农业经济发展严重受阻的状况。经过改革开放，实行土地承包经营制，焕发了农民的积极性，推动了农村经济的发展。时至今日，土地承包经营权对于农民而言，已经没有了当时刚刚包产到户时的热情，由于土地承包经营权的设置而激发的农民经营土地的热情已经减弱。这说明，土地承包经营权对于“一大二公”的农村集体所有、集体经营的模式而言，确实大大地解放了农村生产力，能够激发生产力

的发展；但是，土地承包经营权的模式并不就是完善的用益物权，也不是最能够发挥农民经营土地创造财富积极性最好的模式。可见，对我国农村土地法律制度的进一步改革势在必行。

稳定完善双层经营体制，关键是稳定完善土地承包关系。土地是农业最基本的生产要素，又是农民最基本的生活保障。稳定土地承包关系，是引导农民珍惜土地、增加投入的需要；是保持农业发展、促进农民增收的需要；是保持农村稳定的需要。稳定的土地承包关系是党的农村政策的基石，绝不能动摇。

该条作出“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”的规定，正是为了稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定。

农村土地承包一般采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。家庭承包方式指以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位，作为承包人与发包人建立承包关系，承包耕地、林地、草地等用于农业的土地。家庭承包中的承包人是农村集体经济组织的农户。发包人将土地发包给农户经营时，应当按照每户所有成员的人数来确定承包土地的份额，也就是通常所说的“按户承包，按人分地”，也叫“人人有份”。由于每个集体经济组织成员在本集体经济组织中均享有成员权，也由于农村土地是农民的基本生产资料，也是他们的基本生活保障，因此，每个农村集体经济组织的成员，不论男女老少都享有土地承包权。对本集体经济组织成员人人有份的农村土地，尤其是耕地、林地、草地，都应当依法实行家庭承包。

第三百三十一条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

【条文释义】

本条是对土地承包经营权的规定。

土地承包经营权，指农村集体经济组织成员对集体所有或国家所

有，由集体经济组织长期使用的耕地、林地、草地等农业土地，采取家庭承包、公开协商等方式进行承包，依法对所承包的土地等占有、使用和收益的用益物权。

本条规定了承包人对承包地享有的占有、使用和收益这几项最基本、最重要的权利。这些权利都是法定权利，即使在承包合同中没有约定，承包人也依法享有这些权利，任何组织和个人不得剥夺和侵害。

1.依法享有对承包地占有的权利。占有的权利是土地承包经营权人对本集体所有的土地直接支配和排他的权利。土地承包经营权是在集体或国家所有由集体使用的土地上使用、收益的权利，为实现其使用、收益的目的，必然以对土地占有为前提。

2.依法享有对承包地使用的权利。农村土地承包经营权设立的目的在于由承包人在集体的土地上从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。因此，承包人对其承包的土地进行合理且有效的使用是其重要权能之一。至于从事农业生产的种类、方式等均由承包人按照土地用途自主决定，承包人享有生产经营自主权，发包人和其他任何第三人都无权进行干涉。对承包土地的使用不仅仅限于传统意义上的种粮植树、放牛养羊等，对于因进行农业生产而修建必要的附属设施，如建造沟渠、修建水井等，也应是对承包土地的一种使用。

3.依法获取承包地收益的权利。收益权是承包人获取承包地上产生的收益的权利，这种收益主要是从承包地上种植的农林作物以及畜牧中所获得的利益。例如，粮田里产出的粮食和果树产出的果实等。承包人还有权自由处置产品，可以自由决定农林牧产品是否卖、如何卖、卖给谁等。承包人对承包地享有的收益权是承包经营权中的重要权利。对承包人的收益权应当依法保护，使其得到充分的实现。

第三百三十二条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。 

【条文释义】

本条是对土地承包经营权期限的规定。

土地承包经营权的期限是：1.耕地的承包期为30年；2.草地的承包期为30年至50年；3.林地的承包期为30年至70年。承包期届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。

承包期届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。《农村土地承包法》第25条规定：“承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。”这一规定有利于保持土地承包经营权的稳定，也有利于维护土地承包经营权人的合法权益。

由于土地承包经营权人对承包地进行长期使用、收益，其可能在承包地上建造了一些附属设施，以及对承包地进行了改良，对此附属设施、种植物以及改良费用如何处理，应当遵循下列原则：

1.土地承包经营权续期

土地承包经营权届满后，土地承包经营权人续期的，土地承包经营权继续存在，原来对土地的投入仍然由该承包人承受，因此不予补偿。

2.土地承包经营权终局消灭

（1）附属设施的归属

土地承包经营权期限届满交回土地时，土地承包经营权人有权取回附着设施，恢复土地原状。但土地所有权人要求以时价购买的，土地承包经营权人不得拒绝。土地承包经营权人不取回附属设施的，且保留附属设施对土地使用有益时，土地所有权人应当给予相应的补偿。

（2）种植物的补偿

土地承包经营权期限届满而没有续期时，土地所有权人应当就土地上的竹木或未收获的农作物，对土地承包经营权人给予补偿。

（3）改良费用和其他有益费用的返还

土地承包经营权人为增加地力或为促进土地利用的便利，而支出的特别改良费用或其他有益费用，土地所有权人知道或应当知道而没有立即反对的，在承包经营合同期限届满没有续期时，土地承包经营权人有权向土地所有权人提出返还请求。返还的数额，以现存的价值增加额予以计算。

第三百三十三条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

【条文释义】

本条是对土地承包经营权设立方式的规定。

通过土地承包合同取得土地承包经营权，是土地承包经营权取得的主要方式。土地承包经营权以承包合同的方式设定时，土地所有权人应当与承包人签订土地承包合同，通过合同确定双方当事人的权利义务关系。土地承包合同为要式合同，必须采用书面形式，这有利于明确当事人的权利义务，防止和避免土地所有权人任意改变和撤销合同。这说明政府对土地承包经营权的登记行为仅仅是一种确认行为，不具有一般的物权登记性质。

在土地承包过程中应当遵循的原则是：1.公平、公开、公正原则，

正确处理国家、集体和个人之间的利益关系；2.土地承包经营权男女平等原则，防止歧视妇女；3.民主议定原则，防止集体组织领导独断专行，侵害农民利益；4.土地承包程序合法原则，保证依法进行。

土地承包合同一般包括以下条款：1.土地所有权人、土地承包经营权人的名称，土地所有权人负责人和土地承包经营权人代表的姓名、住所；2.承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；3.承包期限和起止日期；4.承包土地的用途；5.土地所有权人和土地承包经营权人的权利和义务；6.违约责任。

土地承包经营权的取得时间是土地承包经营合同生效的时间。土地承包经营合同成立，并且具备生效要件时，该合同生效，土地承包经营权人取得土地承包经营权。

本条规定，尽管土地承包经营权仍然是合同生效时设立，但是改变了登记对抗主义的立场，故规定土地承包都须进行登记。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 

第三百三十四条 土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

【条文释义】 

本条是对土地承包经营权互换、转让的规定。

土地承包经营权可以采取互换、转让方式进行流转。进行互换、转让的，当事人双方应当签订书面合同。

1.互换。基于需要，土地承包经营权可以在不同的土地承包经营权人之间互换。土地承包经营权人之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的承包经营权进行互换。

2.土地承包经营权具有可让与性。如果土地承包经营权人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经土地所有权人同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同土地所有权人确立新的承包关系，原土地承包经营权人与土地所有权人在该土地上的承包关系即行终止。

3.采取转让方式流转的，应当经土地所有权人同意；采取互换方式流转的，应当报土地所有权人备案。 

第三百三十五条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

【条文释义】

本条是对互换、转让土地承包经营权登记的规定。

土地承包经营权采取互换、转让方式流转，是对方取得土地承包经营权，实现的是土地承包经营权的流转，受让一方对土地承包经营权的取得是继受取得，而不是原始取得。土地承包经营权的原始取得，是农民家庭通过承包经营合同的设立而取得，法律规定应当进行登记。对于通过互换或者转让继受取得土地承包经营权的，也应当向登记机构申请登记。如果未经登记，也取得该物权，但不得对抗善意第三人。

对互换、转让土地承包经营权进行登记，目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示，使他人明确知晓土地承包经营权的权利人变动的情况。本条对于土地承包经营权的互换、转让，采用登记对抗主义，即不登记不得对抗善意第三人。也就是说，当事人签订土地承包经营权的互换、转让合同，并经发包人备案或者同意后，该流转行为在当事人双方之间即发生法律效力，而不强求当事人进行登记。考虑到土地承包经营权互换、转让后，如果未将权利变动的事实通过登记的方法予以公示，他人可能因不了解权利变动的情况而受到损害。因此，本条规定将登记与否的决定权交给了当事人。未经登记的，不能对抗善意第三人。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果。

第三百三十六条 承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理。

【条文释义】

本条是对承包土地调整的规定。

农地所有权人负有维护土地承包经营权人行使土地承包经营权的义务。尽管农地的所有权归属于集体经济组织，但是集体经济组织在自己的土地上设置了土地承包经营权后，就在自己的土地上设置了负担，必须尊重和维护承包经营权人的他物权。土地承包经营权人所享有的土地承包经营权受国家法律保护，土地所有权人作为土地的所有者，也不得侵犯土地承包经营权人的土地承包经营权，并有义务维护土地承包经营权人的土地承包经营权，不得非法变更、解除土地承包合同，不得调整承包土地。

不过，集体经济组织也有对承包土地的必要调整权。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理。根据《农村土地承包法》的相关规定，承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。