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《民法典》学习分享第七期(第二百五十三条至第二百九十四条)

作者:德和衡(石家庄)    发布日期:2020-09-01 18:06:00

分享人:王建芳

第二百五十三条 法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。

【条文要义】

此条与《物权法》第五十一条规定并无变化。

规定了国家所有的文物归属权的问题,除了国家所有的文物,实践中还有民间、馆藏等方面的文物。具体文物保护方面的具体规定,可以依据《中华人民共和国文物保护法》等文物保护方面规定,《中华人民共和国文物保护法》具体规定了不可移动文物、考古发掘文物、馆藏文物、民间收藏文物、文物出入境等具体规定。

第二百五十四条 国防资产属于国家所有。

【条文要义】

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。

此条与《物权法》第五十二条规定并无变化。

涉及具体铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等各方面的权利义务,由相应的具体法律法规,此条只是原则性规定,具体问题应依据具体规定。

第二百五十五条 国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

【条文要义】

此条与《物权法》五十三规定并无变化。

本条进一步明确了国家机关有权在从事职能范围内的民事活动而处分、支配不动产、动产的权利。具体涉及哪些不动产、动产以及怎么处分,应依照法律和国务院有关规定。

第二百五十六条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

【条文要义】

此条与《物权法》五十四规定并无变化。

同机关法人类似,事业单位被赋予事业单位法人资格,明确了事业单位对其支配的不动产、动产享有占有、使用的权利。但具体涉及收益以及怎么处分的,需要根据具体单位,相关主管部门具体规定来确定具体收益、处分的权利。

第二百五十七条 国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

【条文要义】

此条与《物权法》第五十五条规定并无变化。

首先,国家出资的企业,包括以国有资产出资、入股、直接或间接参与的各类企业、公司以及各种投资活动。只要涉及国资资产出资的,相关代表国家出资部门,例如地方国资委、国有独资公司、国控公司等均应享有出资人权益。

其次,具体国家出资的企业,代表国家享有哪些权利,既然是国家出资参与平等的民事活动,应尊存平等自愿原则,在国家、企业具体在项目中的权利义务,应根据各方协议确定,不得侵占国有资产,亦不得侵害企业利益。

第二百五十八条 国家所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

【条文要义】

此条与《物权法》第五十六条规定并无变化。

进一步强调国家权利不可侵犯。如涉及具体侵占、哄抢、私分、截留、破坏等情况的,,应受什么样的处罚,可根据具体侵害的主体、客体,以及具体涉及相关规定来确定。刑事责任、民事责任、还是怎样的行政责任等,有些涉及交叉责任,需要具体情况具体分析。




分享人:封树伟


第二百五十九条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。

理解与适用

本条是关于国有财产管理的法律责任的规定。条文来源于《物权法》第五十七条,未加修改。

本条第1款对履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员切实履行职责作了规定。履行国有财产管理、监督职责的机构不仅仅指国有资产监督管理委员会,而且包括其他机构:财政部门、审计部门、水利部门、外汇管理部门、银行业监督委员等,还有国家机关和国家举办事业单位内部设立的国有财产管理部门等,都负有一定的国有财产管理、监督职责。这些机构的工作人员如果滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。例如,《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十八条规定:“国有及国有控股企业的企业负责人滥用职权、玩忽职守,造成企业国有资产损失的,应负赔偿责任,并对其依法给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”《刑法》第397条规定了滥用职权罪和玩忽职守罪。

2款针对现实中存在的国有财产流失的突出问题作了规定。国有财产流失主要发生在国有企业改制、分立合并、关联交易等过程中,较为常见的情形有:低价转让;合谋私分;擅自担保;贪污挪用;通过管理层持股非法牟利;低估企业财产,虚构企业债务,以降低持股所需资金;未实际出资,以拟收购的企业财产作为其融资担保;虚假破产,逃避债务;利用分立重组方式,使原企业变成空壳,侵害银行的国有财产;主管人员玩忽职守造成企业破产或者严重亏损等。因上述情形造成国有财产损失的行为人,应当依法承担法律责任。《中华人民共和国企业国有资产法》第七十一条第1款规定:国家出资企业的董事、监事、高级管理人员在企业改制、财产转让等过程中,违反法律、行政法规和公平交易规则,将企业财产低价转让、低价折股,造成国有资产损失的,依法承担赔偿责任;属于国家工作人员的,并依法给予处分。

在司法实践中,违反本条规定会导致合同无效。特别是因企业改制、合并分立、关联交易等引起的产权争议案件,如果存在以低价转让、擅自担保等方式损害国有财产的行为,法院应当认定合同无效,并判决当事人依法承担民事责任,以避免国有财产遭受损失。

第二百六十条 集体所有的不动产和动产包括:

(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;

(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;

(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;

(四)集体所有的其他不动产和动产。

理解与适用

本条是关于集体财产的范围规定。条文来源于《物权法》第五十八条,未加修改。

保护集体所有权,首先要确定集体所有权的客体,即集体财产的范围,这是维护我国基本经济制度的重要内容,也是《民法典》物权编的重要内容。因此,本条依据《宪法》的规定,以列举加概括的方式,对集体财产的范围作出了规定。

首先,要明确集体财产所有权的主体是集体,包括农村集体所有和城镇集体所有。集体所有是社会主义公有制经济的一部分。其次,集体所有的财产主要包括:一是法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;二是集体自己出资兴建、购置的财产以及国家拨给或者捐给集体的财产,如建筑物、生产设施、农田水利设施、公益设施、集体企业所有的财产等。

在司法实践中,应当注意案件所涉及的财产是否属于本条规定的“集体所有的不动产和动产”。对于符合本条规定集体财产,所有权属于集体;集体成员只能依法享有使用权,并不享有所有权。

第二百六十一条 农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:

(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包;

(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;

(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;

(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;

(五)法律规定的其他事项。

理解与适用

本条是关于农民集体所有财产归属及重大事项集体决定规定。条文来源于《物权法》第五十九条,仅作了文字修改,将“单位”改为“组织”。“单位”不是严格意义的民法概念,“组织”能够包括法人和非法人组织,用语更为精准。

本条第1款规定了农民集体所有财产的归属,即归本集体成员所有。农民集体所有的特征就是集体财产集体所有、集体事务集体管理、集体利益集体分享。只有本集体成员才能享有这些权利。农村集体成员的资格一律平等。一般来说农村集体成员往往就是当地的村民,他们所生的子女,自出生后自动取得该集体成员资格。此外,也有通过婚姻、收养、移民而取得集体成员资格。

2款规定重大事项须依法定程序经本集体成员决定。集体所有的特征要求民主管理集体事务,涉及集体成员重大利益的事项必须依照法定程序经本集体成员决定。现实中存在少数村干部擅自决定涉及全体村民利益大事的情况,群众对此反映十分强烈。为了维护集体成员的合法权益,促进社会的和谐稳定,本条规定了须经集体成员决定的事项。除条文列举的事项外,还有一个兜底条款“法律规定的其他事项”,比如《村民委员会组织法》第二十四条规定,本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案,村集体经济项目的立项、承包方案,宅基地的使用方案,以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产等涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理。

在司法实践中,应当特别注意案件所涉及的财产是否属于农民集体所有的不动产和动产。涉及集体财产的处分,如果未依照法定程序经集体成员决定的,应当认定无效,以避免农民集体利益遭受损失。

第二百六十二条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:

(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权;

(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权;

(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

理解与适用

本条是关于集体所有的不动产所有权行使规定。条文来源于《物权法》第六十条,增加了“依法”一词,强调相关主体要“依法”代表集体行使所有权。这一词语的增加与我国建设社会主义法治国家的目的相吻合。

集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等不动产归本集体成员所有。行使所有权的内容就是对集体所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,如对集体所有的土地进行发包、分配宅基地等。应当注意:1.农村集体经济组织是上世纪50年代农业合作化运动的产物,由原来的人民公社、生产大队和生产队演化而来。随着农村集体产权制度改革的深入推进,越来越多的集体经济组织将通过折股量化建立独立的股份合作经济组织。《民法典》第九十九条第1款规定:“农村集体经济组织依法取得法人资格。”符合条件的农村集体经济组织作为特别法人,可以依法登记,取得法人资格。2.村委会及村民小组属于村民自治组织,只是在农村没有村集体经济组织或者该组织已不健全的情况下依法代表集体行使所有权。3.乡镇集体经济组织、村集体经济组织、村委会、村民小组等不是集体财产所有人,只是依法代表集体行使所有权,并且向所属集体负责,接受其监督。

在司法实践中,应当注意属于集体所有的土地,应当由相关主体依法代表集体行使所有权,对该地块享有管理、使用等权利;其他主体包括个人未经允许使用集体所有土地的行为构成侵权,应当依法承担停止侵权、赔偿损失等法律责任。

第二百六十三条 城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

理解与适用

本条是关于城镇集体所有的财产权利行使规定。条文来源于《物权法》第六十一条,未加修改。

城镇集体经济是集体所有制经济的重要形式之一 。我国《宪法》第八条规定:城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济,都是社会主义劳动群众集体所有制经济。国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益,鼓励、指导和帮助集体经济的发展。

应当注意,行使城镇集体财产权的只能是该集体,而不能由个别集体成员独断专行;同时,行使财产权应当依照法律、行政法规的规定。这里的法律法规主要是《宪法》、《民法典》、《城镇集体所有制企业条例》等。今后,随着城镇集体企业改革的不断深入,在实践经验比较成熟时,还会制定或者修改相关的法律、行政法规。

在司法实践中,应当注意已经改制的城镇集体企业,如成为有限责任公司、股份有限公司、个人独资企业或合伙企业的,不能适应本条,而应当分别适用《公司法》、《个人独资企业法》或者《合伙企业法》的有关规定。

第二百六十四条 农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。

理解与适用

本条是关于城镇集体所有的财产权利行使规定。条文来源于《物权法》第六十二条,有较大修改,属于新规则。  

本条与《物权法》第六十二条比较,将“集体经济组织”改为“农村集体经济组织”,增加“农村”这一限定词,表述更加严谨。此外,还增加了“集体成员有权查阅、复制相关资料”的内容,这主要是针对实践中部分集体成员的查阅权得不到保障的情况而制定的。《民法典》明文规定了集体成员享有查阅、复制相关资料的权利,对于农村集体经济组织或者村委会等组织而言有配合集体成员行使该权利的义务。

农村集体经济组织是特别法人,其成员即农民享有成员权。成员权包括集体利益分配请求权、征地补偿款分配请求权、知情权、经营管理权以及决策权等。本条强调的是保障集体成员的知情权。集体成员享有查阅、复制相关资料的权利,不仅能够保障其作为集体成员能够知晓集体财产的状况,而且可以积累资料作为证据,以备诉讼之需,是本条作为新规则的亮点。

关于该条的司法适用。在实践中,部分村委会对村集体财产的管理较为混乱,长期不向村民公布集体财产状况,对村民公布财产状况的要求置之不理,引起村民强烈不满。该条明确赋予了集体成员查阅、复制相关资料的权利,当该权利受到侵犯时,可以通过司法途径寻求帮助。


分享人:贺敬霞

第二百六十五条

集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。

农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

【条文要义】

本条是关于集体财产权保护及农村集体成员合法权益保护的规定。本条是在原《物权法》第63条基础上修改,将原条文中的“禁止任何单位和个人”明确为“禁止任何组织和个人,集体经济组织前加“农村”二字,限定集体经济组织范围。更适现有经济状况下的客观现实和表述习惯。此条款与《民法典》(总则编)第三条相呼应,是对总则第三条内容的具体化规定。(总则第三条 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯)

民法典所有权制度解决归属和利用两大问题,具体分为国家、集体、私人三大所有权。本条涉及集体所有权。

集体财产的利用方式。集体财产的利用主要包括:完全公有化,统一使用;自留山、自留地、自由市场、自由贸易;家庭联产承包责任制;出资建立乡镇企业等。

集体财产所有权的属性。集体所有权的所有制是本集体成员集体所有,不是按份共有也不是共同共有。原因在于,无论是按份共有还是共同共有,都需要有确定的主体,这种主体的确定性不适应集体成员动态变化的实践。因此,集体所有权是抽象的集体成员所有。集体财产是铁打的营盘,集体成员是流水的兵。

第二百六十六条

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

【条文要义】

本条是关于私有财产范围的具体规定。与《宪法》第十三条和民法典总则第一百一十四条规定相呼应,是对宪法和总则规定的具体规范和明确,更具实操性。

《宪法》第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。

国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

国家为了保护公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

《民法典》(总则编)

第一百一十四条 民事主体依法享有物权。

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

第二百六十七条

私人的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。

【条文要义】

本条是关于私有财产保护方面的规定。与《民法典》总则编第一百一十三条和一百二十四条规定相呼应。共同明确了私有财产受法律保护的内容。

《民法典》(总则编)

第一百一十三条 民事主体的财产权利受法律平等保护。

第一百二十四条 自然人依法享有继承权。自然人合法的私有财产,可以依法继承。

第二百六十八条

国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

【条文要义】

本条是关于企业出资人权利方面的规定。与《民法典》(总则编)第一百二十五条和《公司法》第二十七条一起,构成了法律关于企业出资人权利保护的具体规定。

《民法典》(总则编)

第一百二十五条 民事主体依法享有股权和其他投资性权利。

《公司法》第二十七条 股东可以用货币出资,也可以用实务、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定。

第二百六十九条

营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、适用、收益和处分的权利。

营利法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

【条文要义】

  本条是关于法人财产权的规定。与民法典总则编第五十七至第六十条和第七十六、七十七条规定及《公司法》第三条固定相呼应,是对法人财产权的进一步重申与确定。本条是在原物权法第68条基础上修改而成,将原68条的“企业法人”改为“营利法人”。

按照是否营利为标准,法人可以分为营利法人,公益法人,这是国际上比较通行的分类方法。

所谓企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人是有中国特色的一种分类,其中企业法人和部分事业单位法人属于营利法人。

之所以作出如此修改,一是为与国际接轨,也更适合当前国内经济现状。

第二百七十条 社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产,受法律保护。

【条文要义】

本条是关于社会团体法人、捐助法人财产权保护的规定。与《民法典》总则编第八十七条、九十条、九十一条规定相呼应。是在原《物权法》第69条基础上修改而来。增加了关于“捐助法人”的提法和规定。“捐助法人”在法人分类体系中应归属于财团法人,以此分类构建法人分类体系,能够相当地满足我国原法人分类规范体系的逻辑自足性,彰显捐助法人制度之意志永久性、财产安全性的法律价值。为捐助永久性地从事公益事业,充分发挥其满足社会多元利益需求,客服公共产品和社会服务中的“政府失灵”,弥补法人分类不足,有重要意义。

私人所有权方面,民法典最大的成果就是 268、269、270条,

三条将法人财产权的内容完整的规定下来,虽然没有使用法人财产权的表述,但已经具备法人财产权的实质内容。法人财产权方式的财产利用,将是未来社会主义市场经济最主要的财产利用方式。


分享人:薛磊磊

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

【条文释义】 本条是对建筑物区分所有权概念的规定。 建筑物区分所有权,指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有 独自占有、使用的专有权,对共同使用部分享有共有权,以及对建筑物 的整体享有成员权,构成的建筑物的复合共有权。 建筑物区分所有权的法律特征如下:1.建筑物区分所有权的客体具 有整体性,建筑物区分所有权是建筑在整体建筑物上面的所有权形式; 2.建筑物区分所有权的内容具有多样性,由专有权、共有权和成员权构 成;3.建筑物区分所有权本身具有统一性,尽管建筑物区分所有权包括 专有权、共有权和成员权三个部分,但它却是一个实实在在独立的、统 一的、整体的权利;4.建筑物区分所有权中的专有权具有主导性,只登 记专有权即设立了区分所有权,共有权、成员权随此而产生,不必单独 进行登记。 建筑物区分所有权的内容如下:1.对区分所有建筑物的专有部分享 有专有权;2.对区分所有建筑物的共有部分享有共有权;3.对区分所有 建筑物的管理享有成员权。

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益 和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业 主的合法权益。

【条文释义】 本条是对建筑物区分所有权专有权的规定。 建筑物区分所有权的专有权,指权利人享有的以区分所有建筑物的 独立建筑空间为标的物的专有所有权。专有权是建筑物区分所有权的核心部分,是区分所有权的单独性灵魂,也是建筑物区分所有权中的单独 所有权要素。 在区分所有的建筑物中,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车 位、摊位等特定空间,应当认定为专有部分。规划上专属于特定房屋, 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等, 应当认定为专有部分的组成部分。 专有部分的范围须是建筑物的独立建筑空间所包括的范围:1.构造 上的独立性,是一个单独的单元,在构造能够明确区分这个单元和那个 单元是分开的独立空间。2.利用上的独立性,一个单元就是一个利用的 单位,单元之间不可以相通,能独立、排他地使用。3.能够登记成为特 定业主所有权的客体,业主买到特定单元就可以登记所有权。确定专有部分的具体标准,采“最后粉刷表层兼采壁心”说,在内部,专有部分应 仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分;在外部,专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有 和共同管理的权利一并转让。

【条文释义】 本条是对建筑物区分所有权共有权的规定。 建筑物区分所有权中的共有权,指以区分所有建筑物的共有部分为 标的物,全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。其权利人为全体 业主。共有权是建筑物区分所有权的“共同性灵魂”,与建筑物区分所有 权中的专有权构成建筑物区分所有权的两个“灵魂”。 共有权的标的物,是区分所有建筑物中的共有部分。确定共有部分 的一般规则是“建筑物专有部分以外”的部分都是“共有部分”,主要的部 分是:1.建设用地使用权;2.建筑物基本构造部分;3.车库车位(不含 设置专有权的车库车位);4.道路;5.绿地;6.会所;7.其他公共场所; 8.公用设施;9.物业服务用房;10.楼顶平台;11.外墙面;12.维修资 金;13.共有部分产生的收益。 共有权的权利义务关系表现为业主作为共有权人对共有部分享有的 权利和负担的义务。

第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城 镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用 设施和物业服务用房,属于业主共有。

【条文释义】 本条是对区分所有建筑物的道路、绿地其他公共场所、公用设施和 物业服务用房的规定。 区分所有建筑物中的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除 外。只要小区中的道路不是城镇公共道路,就都属于业主共有,是“私 家路”,只有不属于私家路的才是公共道路,这一界限应当清楚。 确定区分所有建筑物绿地的权属规则是:小区的绿地属于全体业主 共有,但有例外。例外的是:1.属于城镇公共绿地的,城镇公共绿地属 于国家,不能归属于全体业主或者个别业主。2.明示属于个人的。以下 两项绿地明示属于个人:(1)连排别墅业主的屋前屋后的绿地,明示 属于个人的,归个人所有或者专有使用;(2)独栋别墅院内的绿地, 明示属于个人,归个人所有或者专有使用。至于普通住宅的一层业主的 窗前绿地的权属问题,开发商把窗前绿地赠送给一层业主,实际上等于 把绿地这一部分共有的建设用地使用权和草坪的所有权都给了一层业 主。如果没有解决土地使用权和绿地所有权的权属,这样做不妥。如果 在规划中就确定一层业主窗前绿地属于一层业主,并且对土地使用权和 绿地所有权的权属有明确约定,已缴纳必要费用且不存在侵害全体业主 共有权的,可以确认窗前绿地为“明示属于个人”,不属于共有部分。

第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的 归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

【条文释义】本条是对区分所有建筑物车库、车位权属的规定。 在区分所有的建筑物中,车库、车位的问题很复杂,也非常重要, 现代城市建筑住宅必须有足够的车库和车位。过去认为,地下车库不能 设立所有权,而应当采取共有,设立专有使用权,以满足车库、车位的 防空和反恐需要,自原《物权法》实施,规定了车库、车位的基本权属 状态是业主所有。应注意车库和车位有所区别,车库是指六面封闭的停 车场,而车位则是指在地表设立的停车区域。 确定车位和车库的权属应当依据合同确定。通过出售和附赠取得车 库和车位的,其所有权归属于业主;车库和车位出租的,所有权归属于 开发商,业主享有使用权。确定出售和附赠车位、车库的所有权属于业 主的,对车库、车位的所有权和土地使用权也应当进行物权登记,在转 移专有权时,车库、车位的所有权和土地使用权并不必然跟随建筑物的 权属一并转移,须进行单独转让或者不转让。

第二百七十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应 当首先满足业主的需要。

【条文释义】 本条是对车库和车位首先满足业主需要的规定。 车库、车位只有在满足业主的需求后,才可以向外出售或者出租。 这是从实际情况出发规定的内容,有利于纠纷的解决和预防。何谓首先 满足业主的需要,司法实践的经验是,建设单位按照配置比例将车位、 车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其符 “应当首先满足业主的需要”的规定;反之,超出配置比例处分给业主 的,就是没有“首先满足业主的需要”。至于没有首先满足业主的需要应 当如何处理,受到损害的业主有权向人民法院起诉,对于超出配置比例 处分给业主车库、车位的行为,应当认定为无效,以保障业主能够按照 配置比例得到车库和车位。


分享人:刘剑丰

第二百七十七条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

理解与适用:

本条是关于业主大会和业主委员会的设立的规定。

业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会的职责是:对外,代表该建筑物的全体业主,其性质为非法人组织性质的管理团体,代表全体所有人为民事法律行为和诉讼行为,具有非法人组织的功能;对内,对建筑物的管理工作做出决策,对共同事务进行决议,如制定管理规约,选任、解任管理人,共有部分的变更,建筑物部分毁损的修建等。业主大会应当定期召开,每年至少召开一次至两次。一个物业管理区域成立一个业主大会。具体办法由各省、自治区、直辖市根据各地实际情况制定。

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,执行业主会议的决议,履行下列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。

条文参见《物业管理条例》第8-20条

业主大会和业委会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围。业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定的事项,应当由专有部分面积占比三分之

二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他项项,应当经参与表决专有部门面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本条是关于业主决定建筑区划内重大事项以及表决规则的规定。

本条规定中的专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

条文参见《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7-9条;《业主大会和业主委员会指导规则》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

理解与适用:

本条是关于业主将住宅转变为经营性用房应当遵循的规则的规定。

业主负有维护住宅建筑物现状的义务,其中包括不得将住宅改变为经营性用房。如果业主要将住宅改变为经营性用房,除了应当遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经过利害关系的业主的一致同意,有利害关系的业主只要有一人不同意,就不得改变住宅用房的用途。对于哪些业主属于“有利害关系的业主”,应当根据将住宅改变为经营性用房后的用途、影响范围和程度的不同,具体分析确定。

条文参见《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10、11条

在实践中,业主将住宅出租、出借后,承租人、使用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生。非业主的物业使用人同样受本条内容的规制,在将住宅改变为经营性用房时,亦应遵守本条规定的相应义务。

典型案例指引

张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案(《最高人民法院公报》2014年第11期)

案件适用要点:在审理建筑物区分所有权案件时,即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响,只要房屋的用途发生改变,由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动,即可以认定该行为影响了业主的安宁生活,属于将住宅改变为经营性用房,应依照《物权法》第77条关于业主改变住宅用途的规定处理。

房屋使用人将住宅改变为经营性用房的,应承担与业主相同的法定义务,除遵守法律、法规和管理规约外,还应当经有厉害关系的业主同意。

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

理解与适用:

本条文是关于业主大会或者业主委员会决定的效力与业主撤销权的规定。

对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定,必须是依法设立的业主大会、业主委员会依据法定程序作出,不违反法律,不违背公序良俗,不损害国家利益、公共利益和他人利益的决定。

本条第2款赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。该项撤销权原则上适用《民法典》第152条有关除斥期间的规定。

条文参见《物业管理条例》第12、19条;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12-13条

第二百八十一条  建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

理解与适用:

本条文是关于建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途、筹集与使用以及紧急情况下如何使用的规定。

《物业管理条例》第53条第1款规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”

建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金的使用方法是:(1)经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。(2)紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。(3)维修资金的筹集、使用情况,应当向全体业主公布,增加透明度,便于、管理。

条文参见《物业管理条例》第5354、60条;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12-13条

典型案例指引

夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案(《最高人民法院公报》2011年第10期)

案件适用要点:业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的,人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围做出了明确的规定,业主以合理的方式行使知情权,应当收到法律保护。

第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

理解与适用:

   本条是关于业主共有部分产生收入的归属的规定。

本条是民法典新增的条文,是关于建筑物共有部分产生收益的归属的规定。区分所有建筑物的共有部分属于业主共有,如果共有部分发生收益,应当归全体业主所有。建设单位物业服务企业或其他管理人将这些收益作为自己的经营收益,侵害全体业主的权利的,构成侵权行为。

我国对业主共有部分范围的划分,采用的是排除加列举的方式。一般以下部分可以包括在内:(1)车库、车位;(2)楼顶平台;(3)建筑外墙面;(4)建筑物基本构造部分中的走廊、楼梯、过道、电梯间等。关于共有部分产生收益归属:首先,明确了共有部分发生收益,应当确定地归属于全体业主所有。这也符合本法关于区分所有权建筑物的共有部分属于业主共有的规定。其次,共有部分产生的收益中,建设单位、物业服务企业或者其他管理人可以扣除合理成本,包括必要的经营成本等,属于产生收益所必须发生的费用,不应由建设单位、物业服务企业或者其他管理人来承担。最后,扣除合理成本后的其余收益应当属于业主共有,应当加强对小区公共收益等的规划化管理。

条文参见《物业管理条例》第53、54、60条


分享人:曹秀红

第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊和收益分配确定规则

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

【条文要义】

本条是对费用分摊、收益分配的规定。

业主应当负担共有部分的正常费用,合理分摊。对全体共有部分由全体业主分摊,对部分共有部分由部分业主分摊。共同费用包括:日常维修费用,更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用,管理事务的费用等。负担的办法应当按照持有比例决定,即共同所有的部分,以各业主专有部分在全部建筑面积中的千分率,确定其所分担的份额。

业主对建筑物的共有部分享有收益权,对共有部分收取的收益包括共有部分的天然孳息,如果树收获的果实,以及法定孳息如出租屋顶设置广告物的租金,都享有收益权。对于建筑物的收益,各业主有权共同分享,按照自己专有部分所占比例分享收益。

本条着重规定的是,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,在业主大会章程中有约定的,按照其约定确定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

【案例评注】

某物业服务公司诉罗某物业服务合同纠纷案

基本案情:

广西壮族自治区桂林市某某小区业委会与原告于2014年1月25日签订《物业服务委托合同》。合同约定由原告(乙方)为桂林市某某小区提供物业服务,合同期限自2014年2月5日至2016年12月31日,原告负责对小区共用部位的维修、养护和管理,以及其他公共设施设备的养护和管理。约定了对公共物业服务费和停车车费,向业主或者物业使用人收取,向业主收取物业服务费。2017年1月1日签订《补充合同》,约定由原告继续履行原合同至甲方(小区业委会)提前60天通知解除为止。原告遂按原合同继续提供服务。

被告为某小区业主,一直按上述物业服务合同向原告交纳物业服务费,只在2017年10月1日至2017年12月31日因故不在桂林,未交纳这2个月的物业费共计140.96元。

在原告管理和服务该小区期间,所有公共水电费均由其垫付,各电梯住宅楼的电梯亦由原告垫资请维护单位派员修理养护,并依规与上海某电梯工程公司签订正式的《电梯维护保养合同》,定期对小区电梯进行维护保养并通过年检。从2014年2月至2017年10月,原告共垫支公共水费17060.47元,电费161745.30元,电梯维保费46645元,电梯技术服务年检费45820元。根据桂林市房地产测绘中心对该小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定,该小区建筑面积为48994.94平方米,其中9栋、10栋为电梯楼,建筑面积共23705.93平方米,因此,原告计算出该小区业主交纳公摊水电费的标准为3.6494742元/平方米,电梯维保年检费的标准为3.9005元/平方米。被告在该小区的房屋为电梯楼房,建筑面积为49.46平方米,故应交公摊水电费总计180.50元,电梯维保、年检费总计192.92元。

2017年12月20日,原告与某某小区业委会决定终止物业服务合同, 双方签订了《移交清单》。之后,原告向该小区业委会作了物业管理移交。但约定的公用水电费及电梯维保费未交纳,原告因此诉至本院。

法院判决:

法院认为,本案的争议焦点是:一、某某小区的公用水电费是否应当由小区业主分摊。二、小区电梯维保费、年检费是否应当由业主公摊。

一、原告与某某小区业委会签订的《物业服务委托合同》对小区公共用水用电的分摊未予约定,但根据国家发展和改革委员会及建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条的规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业公共部位、公共设施设备日常运行、维护费用;3. 物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化管理费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理单位固定资产折旧;8. 物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。其中并不包括在对公共设施设备维护时产生的水电费,而公共用水用电,是物业管理企业在进行物业管理期间,对小区公共设施、设备维护所必需的支出,比如浇花、清洁、路灯等支出的水电费,属于小区业主的公共利益,小区业主是公共设施、设备的受益者,虽然《物业服务委托合同》未对此费用收取和分摊进行约定,但根据《物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”的规定,对于原告与该小区业委会签订的《物业服务委托合同》中未约定公共设施设备水电费如何支出,法律规定应当按小区建筑总面积计算出单价后,由各业主按其专有建筑面积分摊,原告诉请要求被告支付小区公摊水电费的诉讼请求,应当予以支持。

第二百八十四条

业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

【条文释义】

本条是对业主选择管理方法的规定。

当代建筑,是建筑业利用当代建筑技术建造的精密的建筑作品,在管理上要求十分专业,确定对建筑物及其附属设施进行管理的人员,通常需要专业团体进行。规定业主对建筑物的管理方法有两种:1.自行管理建筑物及其附属设施;2.委托物业企业或者其他管理人管理。后者是业主管理建筑物及其附属设施的常态,特别是为了实现社区管理的社会化、专业化,由物业管理企业进行管理具有重要意义。其他管理人也应当是具有物业管理资质的专业管理人员,而不是随便找什么人都可以做管理人的。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高小区的管理和服务水平。

对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,即前期物业管理,是在业主尚未普遍入住的情况下,不得已采取的委托物业管理人的办法。当建立了业主大会、业主委员会之后,对前期物业管理单位不满意的,业主有权依法更换。

【案例评注】

孙某诉山东省威海市某房地产开发公司物业服务合同纠纷案

基本案情

某房地产开发公司系某某小区开发商。2011年10月23日,文登区某小区业主委员会与孙某签订物业服务合同,合同约定:某小区业主委员会委托孙某为全体业主和物业使用人提供物业服务,全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托期限为5年,自2011年10 月1日起至2016年9月30日止。物业管理服务费结合本小区的实际情况, 住宅房屋由孙某按建筑面积每月每平方米0.35元,商业用房按建筑面积每月每平方米0.45元的标准向业主或物业使用人收取。幼儿园按建筑面积每月每平方米0.50元的标准向物业所有人或物业使用人收取。空置房屋的管理服务费,按建筑面积和收费标准向物业所有人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后,孙某即按物业服务合同的约定,履行为小区全体业主和物业使用人提供物业服务的义务。2012年4月1日,文登市物业管理办公室出具文业委备〔2011〕003号业主委员会备案证明,证明文登市某某小区依法召开第二届业主大会,选举产生了第二届业主委员会(成员5人,任期5年),并在文登物业管理办公室备案。合同到期后,孙某继续提供物业服务至2016年10月16日。期间,某房地产开发公司未向孙某交纳物业费。孙某多次要求某房地产开发公司交纳物业费,某房地产开发公司以种种理由拒绝支付。

另查明,威海市文登区物业管理办公室于2012年4月1日开具业主委员会备案证明(文业委备〔2011〕003号),该备案证明载明“根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》,文登市某某小区依法召开第二届业主大会,选举产生了第二届业主委员会(成员5人,任期5 年),并在我处备案,特此证明。”

法院判决

法院认为,本案的争议焦点之一为案涉物业服务合同的效力应如何认定。

某小区业主委员会与孙某于2011年10月23日签订某某物业服务合 同,该合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规 定,应认定为合法有效。关于某房地产开发公司主张合同签订主体不适格的问题,威海市中级人民法院认为,根据调取自威海市文登区物业管理办公室的相关备案材料,涉案小区于2008年7月31日成立业主大会, 选举成立第一届业主委员会,某房地产开发公司亦对选举情况盖章予以确认。根据威海市文登区物业管理办公室2012年4月1日出具的备案证 明,能够证明案涉小区第二届业主委员会已按程序选举成立并进行了备案。案涉物业服务合同签订时业主委员会已合法成立,并依法办理了相关备案,某房地产开发公司虽称业主委员会成立不合法,但并未提供证据证实其主张,且其主张的事实与威海市文登区物业管理办公室出具的备案证明及其他备案资料亦不相符,故对某房地产开发公司称业主委员会不适格的意见,法院不予支持。关于某房地产开发公司称孙某不具有提供物业服务资质,关于案涉物业服务合同因违反《物业管理条例》规定而无效的问题,对此法院认为,《物权法》第八十一条第一款明确规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理,某业主委员会委托孙某管理案涉小区并提供物业服务,符合物权法的上述规定,第八十二条规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。根据上述法律规定,对建筑物及其附属设施等物业的管 理,业主可以依法委托物业服务企业进行,也可以自行委托其他人进行管理。因此,案涉物业服务合同合法有效。故某房地产开发公司以此为由主张案涉物业服务合同无效无法律依据,法院不予支持。

第二百八十五条

 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托, 依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

【条文释义】

本条是对物业服务企业与业主关系的规定。与原《物权法》第82条的规定相比,本条规定新增了物业服务企业或者其他管理人负有及时答复和应当执行政府依法实施的应急处置措施义务,以及其他管理措施的义务。

本条规定的新规则是:

1、物业服务企业或其他管理人对业主的监督负有及时答复的义务 业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业或者物业管理人之间的关系,是建筑物区分所有权法律关系中的一个法律关系,也是一个独立的法律关系。业主大会和业主委员会是业主的自治组织,是业主群体的组织形式,代表业主权益。业主和物业服务企业以及其他管理人之间的法律关系是合同关系,民法典合同编将其规定为典型合同,而不是隶属关系。双方须在平等协商的基础上,建立合同关系,按照有关物业服务合同的规定,承担物业服务业务,确定双方的权利和义务,解决双方的纠纷。

物业服务企业或者其他管理人主要有两个方面的义务。第一,物业服务企业或者其他管理人在管理物业中,应当根据业主的要求,依照合同编有关物业服务合同的规定,管理好建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。第二,对业主提出的询问和咨询,物业服务企业或者其他管理人应当及时答复,以满足业主对物业服务的知情权,行使自己的管理权,对物业服务企业或者管理人进行更好地监督。

本条新规则的要点是:

第一,明确了物业服务企业或者其他管理人与业主之间的关系是物业服务合同关系。原《物权法》第82条只规定了物业服务企业或者其他管理人是根据业主的委托进行管理,所规定的法律关系是委托合同关 系,需要适用委托合同的法律规则。民法典合同编将物业服务合同作为典型合同,专设一章规定后,物权编的本条规定的内容也随之改变,即明确了物业服务企业或者其他管理人与业主之间应当适用民法典合同编物业服务合同的规定。

第二,强调了物业服务企业或者其他管理人的及时答复义务。原

《物权法》第82条只规定了业主对物业服务企业或者其他管理人的监督权。本条规定新增了物业服务企业或者其他管理人的及时答复义务,主要是为了通过以保障业主知情权的方式来间接实现业主的管理权。

2.物业服务企业或者其他管理人负有执行应急处置措施和其他管理措施的义务

在突发事件等紧急情况下,政府会依照法律规定进行紧急处置。例如,在新冠肺炎传播时期,政府采取断然措施,防控疫情,就涉及对小区居民的防控应急管理问题。对此,物业服务企业或者其他管理人负有执行和配合的义务,一是必须执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,应当不折不扣地执行政府的指令;二是积极配合开展相关工作,管理好小区的有关事务,保护好小区居民的合法权益。

总体来说,本条规定所产生的重大变化,为司法实践中的纠纷提供了法律依据。申言之,对于这方面发生的纠纷,在处理中,应当适用民法典合同编关于物业管理合同的规定,确定双方的权利义务关系,以此为原则,确定争议的性质和标准;对于业主的知情权应当保障,如果物业服务企业或者管理人不履行这一义务,情节比较严重的,应当追究其违约责任。物业服务企业或者其他管理人对于执行政府的应急措施和管理措施,目的都是保护小区居民的安全,既是对政府的责任,也是对居民的义务。

【案例评注】

某财产保险公司长沙分公司诉刘某、罗某保险人代位求偿权纠纷案[16]

基本案情

2018年7月31日晚上19时左右,湖南省长沙市雨花区韶山北路243号某某小区1119号房屋的窗户和玻璃坠落,砸中了停放在其下方停车位上湘A×××××红色路虎车。何某系湘A×××××车辆的车主,其为该车在某财产保险公司长沙分公司处购买了车辆损失险及不计免赔。事故发生后, 何某向该财产保险公司长沙分公司报案,某财产保险公司长沙分公司到现场进行了查勘。2018年9月12日,某财产保险公司长沙分公司出具

《机动车保险车辆损失情况确认书》,认定湘A×××××车辆在扣残值后定损金额为78884.45元,并附有《修理项目清单》。2018年8月6日,何某向某财产保险公司长沙分公司出具《机动车辆索赔权转让书》。

某某小区1119房原为案外人袁某所有。2010年11月20日,刘某(乙方、承租方)与案外人袁某(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》。刘某在庭审中陈述房屋没有发现明确的安全隐患。罗某于2017年9月23日在司法拍卖中竞拍到某某小区1119号房屋。罗某拍得1119号房屋后, 于2018年1月8日起通过微信、上门催要等方式要求刘某向其支付租金未果。法院判决刘某与袁某签订的《房屋租赁合同》自2018年7月9日起解除,刘某应于本判决生效后15日内腾退1119号房屋并交付给罗某。刘某于2018年10月退出租赁房屋。

经查,何某为案涉车辆向甲物业公司支付了外围停车费。事故发生时,该车辆停放在小区划定的停车位上。根据当事人提供的照片及法庭询问可知,掉落的是涉案房屋外墙的铝合金窗户和玻璃,已经整块掉落。

某某小区在2003年交付使用。甲物业公司于2016年3月29日进入小区开展物业服务。甲物业公司主张的警示标志是之前的物业公司粘贴的,因为之前粘贴的围墙出现脱落现象。

法院判决

法院认为,本案的争议焦点在于各当事人的法律责任及比例。根据

《侵权责任法》第八十五条的规定,建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。本案中,某某小区1119房玻璃和窗户坠落砸坏案涉车辆,罗某、刘某和甲物业公司分别作为涉案房屋的所有权人、使用人以及负有管理义务的人,应当举证证明自己没有过错,否则应承担侵权责任。罗某自2018年1月15日起成为案涉房屋的所有权人,其负有保障房屋及其附属设施安全的法定义务。虽然罗某在事故发生时未实际控制房屋,但不具有房屋控制权并非免除安全保障义务的法定事由,且罗某可以通过督促承租人对房屋进行检查、与承租人协商修缮方案等途径履行自己的义务,罗某在取得案涉房屋产权后未及时对房屋状况进行检查,亦未督促承租人对房屋及附属设施的安全状况进行检查并采取相应的修缮措施,其存在过错,应当承担相应的侵权责任。刘某作为案涉房屋的使用权人和发生事故的窗户及玻璃装修方案的确定人,其未及时发现涉案房屋及附属设施安全隐患并及时告知出租人,对该起事故的发生具有重大过错,应当承担主要的侵权责 任。甲物业公司作为案涉房屋的管理义务人,未及时对小区房屋可能存在的危险状况进行排查,故对事故的发生也存在过错,应当承担赔偿责任。此外,案涉车辆停在车位内,其对事故发生没有过错,不应承担责任。综上所述,根据各当事人的责任大小,法院酌情判决刘某承担80%(63107.56元)的责任、罗某和甲物业公司各自承担10%(7888.445 元)的责任。

第二百八十六条

业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪 声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

【条文释义】

本条是对业主守法义务和业主大会和业主委员会职责的规定。与原

《物权法》第83条相比,本条规定发生了重大变化。

业主负有守法义务,除了遵守法律、行政法规之外,还要遵守管理规约的规定,同时相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。管理规约是业主大会制定的区分所有建筑物管理的自治规则,内容是业主为了增进共同利益,确保良好的生活环境,经业主大会决议的共同遵守事项。管理规约的订立、变更或废止,都必须经过业主大会决议,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意, 始得订立、变更或者废止。管理规约的内容主要包括:第一,业主之间的权利义务关系;第二,业主之间的共同事务;第三,业主之间利益调节的事项;第四,对违反义务的业主的处理办法。规约的效力在于约束全体业主的行为,故规约不仅对该建筑物的业主有效,也及于业主的特定继受人。业主委员会和物业服务机构不得违反该规约而另行处置管理事务,与规约相抵触的管理行为不具有效力。

根据防控新冠肺炎病毒传播的经验教训,民法典除了在物业服务企业或者其他管理人负有执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施的义务作出规定之外,在另一方面规定了业主对此负有的义务,即对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。在新冠肺炎疫情的防控期间,确实存在业主不配合物业服务企业或其他管理人管控举措的行为,有的甚至造成一定后果。从物业服务企业或其他管理人与业主的关系上,业主应当服从管理;从执行政府的应急处置措施和其他管理措施上,业主作为管理相对人,也有服从管理的义务。因此,业主应当依法予以配合。

业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。这是业主大会和业主委员会基于全体业主的管理权产生的物权请求权和侵权请求权,其权利来源于业主的共有权和管理权。业主以及其他行为人应当服从管理,如果对其行使请求权,损害其他业主合法权益的行为人应当承担责任。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理,该处罚的应当予以处罚。

本条新规则的要点是:

1.业主应当依法配合实施的应急处置措施和其他管理措施的义务。这是应对突发事件等紧急情况必须遵守的要求,也是依法应当履行的义务。

2.新增了业主的恢复原状请求权。原《物权法》第83条只规定了业主有权请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失,而未规定恢复原状请求权,是立法的遗漏。本条规定新增了业主的恢复原状请求权, 补足这一立法漏洞,是正确的做法。

3.删除了业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼的规定。原《物权法》第83条第2款规定了业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼的规定,本条规定删除了这一内容。之所以删除这一规则,并非否定了这一起诉权,而是放在下一条文中一并作出规定。

4.新增了行为人拒不履行相关义务时的处理手段。原《物权法》第

83条第2款只规定了有关当事人的起诉权,而未规定投诉权。本条规定新增了有关当事人的投诉权,以行政手段的方式保障了有关当事人的合法权益。据此,行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉。有关行政主管部门依法享有处理权,有权对此作出处罚或者其他措施。

5.新增业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。这是为了与总则编确定的“绿色原则”相呼应,从而增加的最新规定。该条规定意味着业主的行为应当遵守节约资源和保护环境的要求,类似乱丢垃圾等污染环境的行为明确被禁止,该条规定的增加,有助于推进正在逐步实施的垃圾分类工作。

【案例评注】

吉林省吉林市昌邑区某小区业主委员会诉王某恢复原状纠纷案

基本案情

本届某小区业主委员会经选举并公告后于2014年3月成立,经其所在江畔社区委员会、所在通江街道办事处确认,在吉林市昌邑区物业管理办公室备案。王某系吉林市昌邑区解放北路某某小区17号楼4、5、6 号网点的房屋所有权人,其将该处网点后墙开凿两处门窗。现该网点由王某亲属经营修车行。某小区业主委员会就该网点开凿门窗一事,联系过房屋安全大队,经答复为该房屋为框架结构,开门不影响房屋安全结构。另查明,商业网点开门须经过房屋所在区房屋安全监察大队的审 批。该网点开门未经过审批。

某小区业主委员会向一审法院起诉请求:1.拆除王某私自在某某小区17号楼2单元4、5、6号网点后墙开凿的两处门窗,将该处墙体恢复原状;2.由王某负担本案诉讼费用。

法院判决

法院认为,本案的争议焦点是某某小区业主委员会是否具有本案诉讼主体资格的问题。《物权法》第八十三条规定:“业主应当遵守法

律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》

(〔2002〕民立他字第46号)答复称:“业主委员会符合‘其他组织’条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。”本案中,某某小区业主委员会作为依法经选举产生并备案的业主委员会,有权以自己的名义为维护业主的合法权益提起诉讼,如以未经全体业主或业主大会专门专项授权为由认定其不享有诉讼主体资格,相当于仅认可业主委员会以业主大会委托代理人身份参与诉讼,违背了上述法律法规的规定。

第二百八十七条

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

【条文释义】

本条是对业主维护合法权益请求权的规定。

业主作为建筑物区分所有权的权利人,面对的是建设单位、物业服务企业或者其他管理人,容易发生利益上的冲突。如果建设单位、物业服务企业或者其他管理人侵害业主的合法权益,本条赋予业主请求权, 请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主对侵害自己合法权益的行为承担民事责任,维护自己的合法权益。业主行使该请求权,可以直接向建设单位、物业服务企业和其他管理人请求,也可以向有关行政主管部门投诉,还可以向人民法院起诉,由人民法院判决。

【案例评注】

王某诉某银行满洲里分行物权保护纠纷案[18]

基本案情

内蒙古自治区满洲里市某某小区(现满洲里市某甲小区)×号楼2-× 室的所有人为原告王某,位于被告某银行满洲里分行所有的该小区×号楼1单元1-×、1-×号的楼上。满洲里市某某小区×号楼工程系1992年6月由某某设计开发股份有限公司设计,工程名称为满洲里某某区商品×号住宅楼。2010年3月6日被告某银行满洲里分行要求对其所有的房屋某某小区×号楼×单元1-×、1-×号房屋进行局部拆改,遂委托满洲里某某勘察设计有限公司对满洲里合作区商品×号住宅楼出具技术通知单。2010年9 月20日被告某银行满洲里分行与某某装饰有限公司签订建设工程施工合同,于2010年9月20日至2010年11月10日进行施工,竣工后未经相关部门验收即投入使用。后原告王某以被告某银行满洲里分行拆除和改变楼房共有部位墙体为由诉至法院。由黑龙江省齐齐哈尔市某某司法鉴定所作出的齐石司鉴字(2014)第100号技术鉴定书及异议答复中载明,被告某银行满洲里分行将12轴与A-B轴宽洞口两侧的钢筋砼剪力墙全部拆除。在12轴与B-C轴的钢筋砼剪力墙中间部位凿出门洞口。A轴外墙体原橱窗部分拆除掉;A轴与13—14轴长度2100毫米在1米标高下窗台梁板(TL-3)及窗台墙体全部拆除掉;A轴与15—17轴在1米标高以下窗台墙体全部拆除掉;整个A轴墙体窗台或门均向南侧移动1.02米。

法院判决

法院认为,本案的争议焦点为某银行满洲里分行的拆改行为是否对王某的物权构成侵害的问题。根据《物权法》第八十三条,《建筑物区分所有权司法解释》第十四条和第十五条的规定,某银行满洲里分行的拆改行为属于在未经其他共有人许可的情况下,对共有部分进行改造、损害他人合法权益的行为。齐齐哈尔市某某司法鉴定所出具的技术鉴定书以该楼房原设计的其他抗震墙均未被拆除为基础,计算得出某银行满洲里分行拆除部分的抗震墙数量占全部抗震墙总量的比例,进而出具鉴定结论。另外,满洲里某某勘察设计有限公司出具的《技术通知单》中载明:“具体施工时注意:施工前,应待设计人员现场确定,拆除梁下墙,经核实结构无误后,方可进行下一道工序。”某银行满洲里分行没有提交设计人员到施工现场核实结构的有效证据,其拆改行为一定程度上损害了房屋的承重结构及抗震作用,侵害了其他业主的合法权益。依据《物权法》第八十三条的规定,王某作为小区业主,有权提起诉讼保护自己的合法权益不受侵害。原审认定事实清楚,适用法律正确。某银行满洲里分行的再审理由无事实及法律依据,内蒙古自治区高级人民法院不予支持。

第二百八十八条

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

【条文释义】

本条是对处理相邻关系基本原则的规定。

相邻关系,指不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时,因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻权利义务关系也可以从权利的角度称其为相邻权。不过,相邻权不是一种独立的物权,而是由法律直接规定产生的所有权的内容,其实质是对不动产所有人、用益物权人以及占有人行使所有权、用益物权或占有的合理延伸和必要限制,故不能以法律行为变动不动产相邻关系,只能根据不动产相邻的事实进行判断和主张。

相邻关系涉及面广,种类繁多,都涉及权利主体的切身利益,极易引起纠纷。正确处理相邻关系,能够在界定不动产的权利边界的基础 上,解决权利冲突的协调问题,对相邻各方的利益关系进行合理协调, 妥善处理,解决纠纷,使人民团结,社会安定。

处理不动产相邻关系的基本原则是:1.有利生产、方便生活。充分发挥不动产的使用效益,最大限度地维护各方的利益,以实现法律调整相邻关系所追求的社会目的。2.团结互助、公平合理。相邻各方在行使其权利时,应互相协作,团结互助,互相尊重对方的合法权益,不能以邻为壑,损人利己。当争议发生时,应在相互协商的基础上,以团结为重,强调互助,公平合理地处理相邻纠纷。3.尊重历史和习惯。相邻各方发生纠纷,应当同时结合历史的情况和当地的习惯来处理,这是最好的解决方法。

【案例评注】

万某诉黄某、王某相邻关系纠纷案[1]

基本案情

2012年9月13日,重庆市璧山县甲宾馆将其所有的位于璧山县某街道乙商场内的摊位(占地面积为39.55平方米)卖给黄某、王某。该摊位与万某所有的一个摊位相邻。2013年4月1日,黄某、王某将其与万某摊位相邻的一边修建了一隔断。万某以该隔断遮挡了顾客的视线,影响了万某的商机,致使万某以无法正常经营为由诉讼至法院,请求判决黄某、王某停止侵害、排除妨碍、恢复原状,并赔偿损失。

另查明,万某的该摊位与黄某、王某的摊位相邻边不是通道。双方摊位的左侧有一人行通道,宽度为2米。万某的该摊位在黄某、王某修建隔断前,既未出租也未自己经营。

法院判决

法院认为,本案的争议焦点在于黄某、王某所在摊位的隔断是否对万某的商业经营造成妨碍。《物权法》第八十四条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则, 正确处理相邻关系。”第八十五条规定:“法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。”本案中,双方的经营摊位位于商场一隅,本身位置较为偏僻,所以视线开阔对于其更为重要。黄某、王某摊位所设的过高隔断对顾客的视线有部分遮挡,对万某的商业经营产生了一定影响。虽然商场中也有其他摊位设有隔断,但是由于其位置与黄某、王某和万某的摊位均不 同,不能当然类比。

乙商场管理公约(征求意见稿)中第十四条明确要求隔断高度不得高于1.5米。虽然该公约并未正式形成,但是作为本商场的管理公约, 是在经过一定调查研究,综合考虑了多方面的因素后制定的,基本反映了当地的生产经营习惯,其中规定的1.5米的隔断高度,可予以参考。重庆市第一中级人民法院认为,从本案的实际情况看,一审法院根据

《物权法》的相关规定确定双方隔断的高度为1.5米并无不当。


分享人:郝广阔

第二百八十九条

法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。

【条文释义】

本条是对处理相邻关系依据的规定。

处理相邻关系,首先应依照法律、法规的规定。当没有法律和行政法规的规定时,可以将当地习惯作为处理相邻关系的依据。习惯,是指在长期的社会实践中逐渐形成的,被人们公认的行为准则,具有普遍性和认同性,一经国家认可,就具有一定程度的约束力,成为调整社会关系的重要行为规范。民间习惯虽然没有上升为法律,但它之所以存在, 被人们普遍接受和遵从,有其社会根源、思想根源、文化根源和经济根源,只要不违反法律的规定,人民法院在规范民事裁判尺度时就应当遵从。在相邻关系的法律适用中,如果法律已经有所规范,应当适用法律规范,不适用习惯。当法律、法规对某种相邻关系没有规定时,应当按照习惯确定行为规范。例如,对越界枝桠、根系以及果实坠落的相邻关系规则,法律和行政法规都没有规定,可以根据习惯处理这类纠纷。

【案例评注】

程某、辛某诉熊某相邻权纠纷案

基本案情

位于湖北省武汉市硚口区融侨锦江4栋××02号的房屋所有权人为程某和辛某,融侨锦江4栋××01号房屋的所有权人为熊某,程某、辛某与熊某系左右邻居关系。2014年6月熊某在装修自己的房屋时将与程某、辛某相邻的公共隔断墙部分掏空用于建造鞋柜,占用最多的地方厚度为4厘米。程某、辛某知道此事后曾向第三人某物业管理公司武汉分公司反映,第三人于2014年6月21日向熊某下达《装修违规整改通知书》, 该通知书留置送达。熊某装修完毕后,第三人将熊某所交纳的装修保证金转为物业费。现程某、辛某认为熊某占用公共墙的行为侵犯了其合法权益,且隔音很差致使其无法入睡,起诉至法院,要求判令熊某立即恢复原状,并赔偿其精神损失。

另查明,案涉墙体整体厚度为25厘米,所涉墙体做鞋柜向内掏空厚度为4厘米,面积为85×350平方厘米;吊柜部分向内掏空厚度为2厘米, 面积约88×350平方厘米。

法院判决

法院认为,本案的主要争议焦点是熊某在装修过程中掏空部分共用墙体的行为是否属于合理利用。《物权法》第八十五条规定:“法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照法律规定;法律、法规没有规定 的,可以按照当地习惯。”第九十一条规定:“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产。”审理查明,涉案墙体整体厚度为25厘米,所涉墙体向内掏空最大厚度为4厘米,吊柜部分向内掏空厚度为2厘米,整个墙体面积约7.5平方米。首 先,涉案墙体整体厚度为25厘米,熊某向内掏空最大厚度为4厘米,不足整个墙体厚度的五分之一,不会对案涉墙体的承重及隔音功能造成明显不利影响;其次,涉案房屋从2014年6月装修至今,程某、辛某也无证据证明熊某的上述行为已经对房屋及其生活造成明显不利影响;最 后,本地房屋装修的惯常做法是将墙体向内掏空一部分做储柜,这样一来可以尽量较少占用房屋的可使用面积,更重要的是可以让储柜与墙体结合得更加紧密,使墙柜成为一体,增加装修整体效果。俗话说,远亲不如近邻。作为相邻关系的双方,在处理相邻关系时应当本着团结互 助、方便生活的原则,只有这样,双方才能关系融洽、其乐融融。在一方没有明显违背日常生活法则时,不可苛求别人的行为与自己的理想行事模式完全一致。拥有一颗相互包容的心,人们才能够和谐相处。

第二百九十

不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供要的便利。

对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。

【条文释义】

本条是对相邻用水、排水、流水关系的规定。

相邻用水、排水和流水关系,是相邻关系的重要内容,基本规则如下:

1、相邻用水关系。它是重要的相邻关系之一。在我国,水资源为国家所有,相邻各方均有权利用自然流水。对水资源的利用,应依由远及近、由高至低的原则依次灌溉、使用,任何一方不得擅自堵塞或者排放。如果一方擅自阻塞、独占或改变自然水流,影响到他人正常生产、生活的,他方有权请求排除妨碍和赔偿损失。

2、相邻排水关系。不动产相邻时必须解决好排水问题。如果相邻一方必须通过另一方的土地排水,另一方应当准许。排水人应当对对方的土地等财产采取必要的保护措施,防止造成对方的权利损害。造成损 害,不论是不可避免的损害,还是由于过错而造成的损害,甚至是有造成损害危险的,排水人都有义务停止侵害、消除危险、恢复原状,造成损失的应当赔偿。

3、相邻滴水、流水关系。不动产权利人修建房屋或者开挖沟渠,应与相邻他方的不动产保持一定距离并采取必要措施,防止屋檐滴水或流水对相邻对方造成损害。由此而妨碍和损害对方的,应当排除妨碍、赔偿损失。

【案例评注】

崔某娟、徐某英等诉某抽纱品公司、某建工集团相邻关系纠纷案

基本案情

 惠中庵×号原属北京市朝阳区惠中庵村。根据徐某英、崔某娟、崔某梅提交的《太阳宫乡政府村民宅基地使用证》,该处宅基地西侧原为惠中庵村村民住宅,东侧为某抽纱品公司的办公楼区域,办公楼区域准许村民穿行至惠新东街,南侧道路连通北土城东路。雨污水通道向南连通大市政水管线。

2014年1月29日,某抽纱品公司取得《建设工程规划许可证》,获准在位于惠中庵×号东侧新建办公楼,并于当年10月开工。惠中庵×号 南、北两侧及东侧毗邻某抽纱品公司新建办公楼基坑,某抽纱品公司在毗邻处建造了围墙进行隔离。某抽纱品公司办公楼项目基坑边坡采用锚拉护坡桩支护,基坑开挖深度为13.15米至15.05米,坡护锚索共上下三排,贯入惠中庵×号东侧地下。现惠中庵×号东侧可通行道路因某抽纱品公司新建项目阻断,向南在某抽纱品公司红线内仍保有约4米宽的通道至北土城东路,某抽纱品公司称该通道将依规划修建为道路,并由其管理。惠中庵×号原有雨污水通道已由某抽纱品公司、某建工集团公司南移至基坑外,不再连接市政水管道。

徐某英、崔某娟、崔某梅向法院起诉请求某抽纱品公司恢复惠中庵×号雨污水通道向南连通至国家大市政的雨污水管道

法院判决

法院认为,不动产的相邻权利人应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则,正确处理相邻关系。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应给予赔偿。

关于案涉工程施工对徐某英、崔某娟、崔某梅造成的通行障碍,《物权法》第八十七条规定:不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。某抽纱品公司虽依据规划进行建设,但同时亦应保证案涉房屋的通行条件,一审法院根据案涉房屋的位置、工程施工状况及现实通行情况,判决某抽纱品公司恢复案涉房屋向东至惠新东街或向南至北土城东路的人、车全天通行条件,合法有据。《物权法》第八十六条第一款规定:不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。本案中,案涉房屋原有接入市政的雨污水管道已被某抽纱品公司、某建工集团公司施工阻断,一审判决某抽纱品公司、某建工集团公司予以恢复,具有事实及法律依据。

第二百九十一条

不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。

【条文释义】

本条是对相邻土地利用的规定。

利用相邻土地是相邻关系中的重要内容,对确有必要的,相邻方应当提供必要便利。土地权利人的基本权利之一是禁止他人进入自己的土地。非法侵入不动产特别是土地,构成侵害财产权的侵权行为。不过, 在相邻土地之间,如果存在通行的必要,须保证相邻方的必要通行权。

相邻土地通行关系主要包括:

1、邻地通行。也被称为袋地通行权,指土地与公路无适宜的联络, 致不能为通常使用,土地所有人可以通行周围地以至公路的相邻权。相邻一方的土地处于另一方土地包围之中,或者由于其他原因,相邻一方必须经过相邻方使用的土地通行的,另一方应当准许;对邻地享有通行权的人,应当选择对相邻方损害最小的线路通行;因邻地通行造成相邻一方损害的,应当依法赔偿相邻方的损失。

通行困难。也被称为准袋地通行权。虽然不动产权利人有路通 行,但如果不经过另一方的土地通行则非常不便利,且会发生较高费用的,相邻方应当准许不动产权利人通过自己的土地,为其提供便利。通行困难不同于袋地通行。袋地通行指不动产权利人无路可走,不得不利用相邻一方的土地通行。通行困难不是无路可走,而是不通过相邻一方的土地通行则非常不便利,且费用过高,或者具有危险性。通行困难与袋地通行存在差别,在法律适用上也有所区别。相邻方提供便利,准许通行困难的不动产权利人在自己的土地上通行的,不动产权利人应当对相邻方予以补偿。

2、历史通道。因历史原因形成的必要通道,所有人、用益人或者占有人不得随意堵塞或妨碍他人通行;需要改造的,必须与通行人事先协商一致;如果另有其他通道可以通行,并且堵塞后不影响他人通行的, 则可以堵塞历史通道而选择其他道路通行。

【案例评注】

内蒙古自治区锡林郭勒盟某商贸公司诉王某1、王某2等相邻关系纠纷

基本案情

锡林郭勒盟某商贸公司在2008年5月18日通过某旗国土资源局挂牌出让取得了小乌兰沟西采石场的采矿权,某商贸公司在筹备完一切生产经营所需手续后,却无法进行矿山的生产运输和销售。主要原因是某商贸公司在竞买时,某旗国土资源局出示的地图中出入通道是在西南方 向,可西南方向却没有下山的路。在与小乌兰沟西采石场正东相邻的王某1租赁的草场上有一条东西方向的下山砂石路,该道路与南北方向的砂石路相接。双方对东西方向砂石路通行问题存在争议。关于东西方向砂石路,2003年前属于人畜行走的草原便道。某商贸公司取得采矿权 后,在此东西方向砂石路埋设电线杆时,王某1、王某2、王某3以该路占用了王某1的草场,破坏植被为由,阻碍某商贸公司拉电和通行,致使某商贸公司的小乌兰沟西采石场一直未能生产经营,采石场所在旗人民政府多次协调未果。王某1、王某2、王某3于2008年5月18日通过某旗国土资源局以挂牌出让形式取得了小乌兰沟东采石场的采矿权,也在此东西方向砂石路上运送石料。王某1、王某2、王某3家在该东西方向砂石路北侧又拉了一道网围栏,使该东西方向砂石路与该三人其他租赁草场在空间上区分隔离开来。

某商贸公司为了证明其对争议的东西方向砂石路享有通行权利,该商贸公司提供黑城子示范区原党委书记等人的证言证明,争议的东西方向砂石路是1995年划分草场时专门留下的路,并且该路段是黑城子示范区各相关部门领导在2003年该商贸公司通过兴隆公司承包小乌兰沟西采石场时,开现场会指定的某商贸公司运送石料的通道。某商贸公司还提供了二连浩特市边防公路机械化养护队证明一份,证明二连浩特市边防公路机械化养护队2005年曾因修建公路运送石料,在此争议路段上行 使,并且进行过维护,但产权单位并不清楚。王某1、王某2、王某3提供黑城子示范区管委会、张某等人的证言证明,1995年划分租赁草场 时,原党委书记并未到黑城子示范区任职,不了解情况。当时划分草场时,王某1租赁草场范围之内东西方向并无道路。王某1、王某2、王某3 还提供了《锡盟现代化草原畜牧业黑城子示范区规划示意图》,证明该图形成于20世纪90年代初,标明有南北通道一条,东西方向并无道路。

某商贸公司提起诉讼请求人民法院依法确认某商贸公司在通往矿区道路上的正常通行权。

法院判决

法院认为,本案争议的焦点之一为某商贸公司对王某1等人承包草场内的砂石路是否享有通行权。

关于某商贸公司对王某1等人承包草场内的砂石路是否享有通行权问题。某商贸公司取得采矿权的小乌兰沟西采石场与王某1承包的草场虽不直接相连,但二者相互毗邻,某商贸公司与王某1等人应受相邻关系相关法律法规的调整,并应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。小乌兰沟西采石场自身无运送石料的出入通道,某商贸公司须利用相邻草场通行才能进出运送石料,根据《物权法》第八十七条的规定,相邻草场的权利人应当提供必要的便利。王某1等人承包草场内的东西方向砂石路在2003年前属于草原便道,某商贸公司在2003年至2004年租赁经营小乌兰沟西采石场时对其进行了维修并利用该条道路通行。王某1、王某2、王某32008年取得小乌兰沟东采石场的经营权后,也对该道路进行了维修并经此路运送石 料。因此,该东西方向的砂石路已成为小乌兰沟采石场运送石料的习惯道路,某商贸公司应享有通行权。但某商贸公司行使通行权时,应以满足通行为必要,不应对相邻人造成其他损害。王某1、王某2、王某3张其可以利用自家承包草场内的砂石路通行,某商贸公司本应选择就近草场另行开辟运送石料道路,但因重型卡车运送石料的道路不同于一般草场土路或牛羊便道,在已有运送石料道路可资通行的情况下,王某1、王某2、王某3主张某商贸公司另行投资开辟其他运送石料道路,不符合有利生产、团结互助、公平合理的相邻关系处理原则。王某1、王2、王某3关于该商贸公司不享有通行权的主张最高人民法院不予支持。某商贸公司虽享有相邻通行权,但毕竟需要通过王某1承包的草场,某商贸公司应给予王某1等人适当补偿。

第二百九十二条   

不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

【条文释义】

本条是对相邻土地及建筑物利用关系的规定。

不动产权利人由于行使自己的权利而必须利用相邻方的土地或建筑物时,构成相邻土地及建筑物的利用关系。遵循的规则是不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气等管线必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。主要包括:

1、临时占用。相邻一方因建造、修缮建筑物或者其他管线,需要临时占用他方土地、建筑物时,另一方应当允许。

长期使用。相邻一方因建造、修缮建筑物或者其他管线,必须通过另一方所有或使用的土地、建筑物而架设电线,埋设电缆、水管、煤气管、下水道等管线时,另一方应当允许。安设管线应选择对相邻他方损害最小的线路和方法为之,由此而造成的损失,应当由安设方给予赔偿。

【案例评注】

冯某诉曾某、梁某相邻关系纠纷案

基本案情

梁某、曾某是夫妻关系,冯某与梁某、曾某是邻里关系。

20106月,曾某、梁某将宅基地南面的厨房、厕所以及围墙等拆除,并在原址上修建框架结构楼房一幢,但楼房现尚未完工,一层尚未进行外墙批档,二层仅堆砌部分墙体。

冯某的集体土地使用证上的用地图显示其宅基地北面与梁某宅基地之间已预留间隔100厘米。梁某提供的土地证及房屋产权证显示其宅基地南面部分已修建围墙及部分建筑物,且南面对开土地为农用地,冯某尚未取得土地使用权。另,梁某集体土地使用证上的用地图未显示宅基地南面预留间隔或落水位等。

此后,冯某以曾某、梁某新修建楼房侵占其落水位及地基为由多次与曾某、梁某发生纠纷,并于201258日诉至原审法院,称曾某、梁某兴建的出租房没有办理报建手续,把原应留下的0.5米落水位占用建房,其因遭到殴打而支出了医疗费,请求法院判令:1.曾某、梁某立即停止侵权,将其位于广东省中山市东凤镇安乐十四队的房地产占用在冯某土地上的地基清除;2.曾某、梁某赔偿医疗费1098.80元。2012612日的庭审过程中,冯某当庭撤回第二项诉讼请求。

法院查明:1.梁某新修建房屋与冯某房屋现间隔约65厘米,梁某将原围墙及厕所拆除后修建新房,原围墙与冯某房屋间隔约50厘米;2.梁某1证实梁某在修建旧房时已同时修建围墙,后由其在部分围墙处为梁某修建厕所,梁某拆除围墙及厕所后修建新房未超出原围墙的范围。

中山市测绘工程有限公司出具《关于中山市东凤镇安乐北路十二巷6号、7号相邻关系的测量说明》,载明以下内容:1.双方土地使用证红线均没有占用对方用地范围;2.7号(冯某)建筑物墙体离己方北边红线距离为50厘米,6号(梁某)建筑物墙体离己方南边红线距离为10厘米,双方建筑物墙体均未越过己方用地红线。

法院判决

法院认为,本案系相邻关系纠纷。冯某是否被殴打致伤以及曾某、梁某所建房屋是否属于违章建筑,均属相邻关系以外的其他法律关系, 不属本案审查范围。《民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。《物权法》第八十八条规定:不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土 地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。《侵权责任法》第二十一条规定:侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。本案中,冯某与曾某、梁某的不动产互为相邻关系,双方依法都有为对方提供必要便利的义务。冯某挖开曾某、梁某房屋的地基,经私自测量后认为曾某、梁某所建房屋地下的两个地基墩分别侵占了冯某13厘米和17厘米土地, 但该两个地基墩处于地底下,冯某并未举证证明上述两个地基墩给冯某的房屋造成了妨碍或者损失,冯某要求曾某、梁某停止侵害、清除地基的请求没有事实和法律依据。原审判决认为,双方应本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理双方相邻关系,对冯某要求曾某、梁某停止侵害、清除地基的主张未予支持,并无不当。

 第二百九十三

建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准 不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

【条文释义】

本条是对相邻建筑物通风、采光、日照的规定。

  建筑物通风、采光和日照,是相邻关系中的重要内容。相邻各方修建的房屋或其他建筑物,相互间应保持适当距离,不得妨碍邻居的通 风、采光和日照。如果建筑物影响相邻方的通风、采光、日照和其他正常生活,则受害人有权请求排除妨碍、恢复原状和赔偿损失。例如,在城市建筑物密集地区,安装空调机应当与对方建筑物的门窗保持适当距离,不能将空调的排风直接对着相邻对方建筑物的门窗,防止给相邻方生活造成损害。

【案例评注】

山西省某盐业公司、段某等诉某书店甲分公司相邻关系纠纷案

基本案情

山西省某盐业公司在某县两套单元楼内办公。段某、周某分别居住在该楼东单元三层。某书店甲分公司位于原告房屋的东南方。2013年, 经有关部门批准后,被告在原址上修建了六层楼。经山西家豪司法鉴定中心鉴定,被告所修建的楼房致三原告房屋采光均不满足国家日照标 准。

再审查明:某书店甲分公司涉诉楼房系拆旧盖新,该楼房与案涉盐业公司、段某、周某涉诉楼房成东南向相邻。在该盐业公司、段某、周某涉诉楼房的正南方还建有一栋该盐业公司的楼房。盐业公司、段某、周某涉诉楼房和该楼房建设在前,某书店甲分公司涉诉楼房建设在后。

法院判决

法院认为,《民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方, 应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”200571日国家建设部、质量监督检验检疫总局联合发布施行的中华人民共和国国家标准《民用建筑设计通则》5.1.2条第2项规定了建设间距应满足建筑用房天然采光的要求。第3项规定了有日照要求的建筑应符合本节第5.1.3条建筑日照标准的要求,并应执行当地城市规划行政主管部门制定的相应的建筑间距规定。第5.1.3条第1项规定了每套住宅至少应有一个居住空间获得日照,该日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》。该规范第5.0.2.1条规定了住宅日照标准应符合表5.0.1-1规定,即中小城市大寒日冬至日日照时数大于等于1小时。鉴于上述事实证据和法律依据,可以认定,某书店甲分公司的新建大楼确实影响了某盐业公司、段某、周某的房屋采光,致使盐业公司、段某、周某的房屋的采光完全达不到国家日照标准,从而侵犯了盐业公司、段某、周某的采光权,应承担民事侵权责任。某书店甲分公司新建大楼是否符合国家工程建设有关法律规定,所取得的相关许可证是否应当受到保护,属行政法律关系调整的范畴,与本案民事法律关系要解决的问题,有联系但不同。在我国,行政权与司法权的本质是一致的,但二者也有互相监督制约的一面。某书店甲分公司基于新建大楼经过相关部门规划批准并领取相关许可证,主张该楼房建设符合国家有关工程建设标准,并没有对盐业公司、段某、周某构成侵权,于事实不符,于法无据,法院不能支持。某书店甲分公司基于《物权法》第八十九条的规定,主张新建大楼虽对采光等造成一定影响,但应当视为在容忍限度之内,对方负有容忍义务,属于错误理解法律,山西省高级人民法院不予支持。

第二百九十四条

 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物, 排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

【条文释义】

本条是对相邻环保关系的规定。

相邻环保关系是相邻关系中的重要关系,关系相邻各方的生活和生产安全。其规则是:

1. 排放污染物的限制。相邻各方应当按照《环境保护法》的有关规定排放废水、废气、废渣、粉尘以及其他污染物,注意保护环境,防止造成污染。如果排放的污染物造成了损害,即使排放的污染物并没有超过标准,相邻方也有权要求治理并请求赔偿损失。相邻一方产生的粉 尘、光辐射、噪声、电磁波辐射等超过国家规定标准,或者散发有害异味的,对方有权请求其停止侵害、赔偿损失。

2. 修建、堆放污染物。相邻一方修建厕所、粪池、污水池、牲畜栏厩,或堆放垃圾、有毒物、腐烂物、放射性物质等,应当与邻人的不动产保持一定距离,并采取防污措施,防止对相邻方的人身和财产造成损害。上述污染物侵入相邻不动产一方影响其正常生产、生活的,受害人有权请求其排除妨碍、消除危险或赔偿损失。

3. 有害物质侵入。有害物质包括煤气、蒸汽、臭气、烟气、煤烟、热气、噪声、震动和其他来自他人土地的类似干扰的侵入。除上述列举外,在环境保护法规中经常提到的废气、废渣、废水、垃圾、粉尘、放射性物质等,均包括在内。有害物质侵入的防免关系内容,主要是权利人享有请求排放一方的相邻人停止排放的权利,排放一方的相邻人负有停止侵入的义务,须按照《环境保护法》和有关规定处理,不得妨碍或损害相邻人的正常生产与生活。


【案例评注】

黄某、董某诉苏某、李某排除妨害纠纷案

基本案情

原告黄某、董某系夫妻,被告苏某、李某系夫妻,双方系×小×02 室、×01室邻居。该单元为1层3户,其中×02室居中非南北通透结构,×02室的东外墙与×01室的西外墙相对。被告的中央空调室外机组较大, 因建筑物原预留位置的空间不能满足安装需要,被告遂将空调室外机组安装在×01室的西外墙上,间距×02室东外墙的卫生间窗户约0.8米,同时亦较临近×02室书房窗户。该事实,法院已至现场查看确认。原告主张×01室的空调室外机组额定制冷量为5kw,庭审中法院限期被告于2018年10月29日前对上述信息核实,但被告未在限期内核实。

法院判决

法院认为,双方当事人相邻而居,在双方争议的相邻之处,一审法院经现场查看确认,苏某、李某将空调室外机组安装在自己×01室的西外墙上,间距黄某、董某×02室东外墙的卫生间窗户约0.8米,同时亦较临近×02室书房窗户,明显违反现行GB17790-2008《家用和类似用途空调器安装规范》规定的安全距离,上述国家标准是专业部门为用户安装空调器所涉及的人身财产安全制定的技术规范,二人未按上述国家标准安装,应推定会对相对人产生人身财产安全影响,一审法院据此判令苏某、李某将案涉空调室外机组移位,以符合《物权法》第九十条的规 定,苏某、李某的上诉理由无事实和法律依据,江苏省徐州市中级人民法院不予支持。

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