关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的实施意见

10月17日，敬请关注克而瑞周二政策面：

1、石家庄市政府出台《关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的实施意见》，《意见》要求：

①对可使用划拨地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等公共服务项目，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持以国有建设用地使用权作价出资或者入股提供土地，与社会资本共同投资建设。

② 实行国有土地使用权作价出资或者入股土地与出让土地使用权同权同价管理制度，依据不动产登记确认权属，可以转让、出租、抵押。

国有企事业单位改制以作价出资或者入股、授权经营方式处置的国有建设用地，依据法律法规改变规划条件的，应按下列方式办理：以作价出资式处置的国有建设用地，按照改变规划使用条件流程，补缴出让金；以授权经营方式处置的国有建设用地，先办理有偿用地手续，再按照改变规划使用条件流程，补缴出让金。

③ 积极稳妥地开展国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作，力争2018年上半年形成制度性经验，提出法律法规修改建议。建立健全工作机制，成立由市长担任组长，有关各县、区政府及市直部门主要负责人为成员的领导小组，组织协调推进试点的各项建设工作。

进一步明确试点范围、试点内容、工作目标和实施步骤，按照“封闭运行、风险可控”的原则，采取“边试点、边研究、边总结、边提炼”工作方法，大力创新和夯实交易平台、交易系统、交易流程、交易合同、交易管理与不动产登记衔接等基础工作，不断完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押等工作机制；

进一步培育规范中介组织、提高咨询调解服务水平，强化对合同履约、交易价格、市场调控、监测分析、责任追究等方面的监管力度，确保在划定永久产业用地，实施“土地不增，产值倍增计划”，鼓励旧产业类型企业以土地转让方式实现产业升级等方面，实现重大突破和改造提升。

克而瑞点评：上述政策系石家庄配合全面深化改革，其中对于国有建设用地使用权的改革试点，将与当前土地储备、招拍挂相结合，系统调整和重塑石家庄的土地供应端游戏规则。

当前石家庄的土地市场仍以合作开发获取土地为主，但合作模式已出现多种变化，像“万科+泰发+润德”、“融创+涞泽+平安”这样的土地+品牌资源+基金组合，“万科+乐水”、“融创+涞泽”这样的联合开发等等。

不过，石家庄的土地情况较复杂，特别是一些前身是国有企业，目前已属于老旧厂区，采取合作模式进行合作开发，已成为探索方向。上述政策为这一方向提供了处置依据。

2、河北省政府印发《关于保障土地供给促进固定资产投资的意见》：推进城镇低效用地再开发。将布局散乱、利用粗放、建筑危旧的城镇存量建设用地，特别是城中村、棚户区、老城区、老工业区等，纳入再开发范围。鼓励原国有土地使用权人依法进行改造开发，允许城中村集体建设用地依法征收后进行改造开发，鼓励市场主体收购相邻多宗低效用地进行成片开发。

克而瑞点评：系统盘点可以发现，石家庄的城中村拆迁改造经历了如下的政策变化：

第一阶段，是“三年大变样”，彼时的政策力度最大，引发一批房企采取“先上车，后补票”，集中上马一批城中村拆迁改造项目。

第二阶段，是棚户区拆迁改造，并将城中村拆迁改造纳入其中，但因“三年大变样”优惠政策的历史遗留问题过于庞大和复杂，虽然依然鼓励，但政策力度已经大幅调整。

第三阶段，即城镇低效用地再开发，虽然鼓励态度不变，但政策力度仍待观察。

此外，包括城中村、棚户区、老旧小区在内，凡是涉及拆迁补偿，受当前住房价格大幅上扬影响，拆迁成本越来越高，拆迁难度越来越大，如何控制拆迁成本，对拆迁房和再开发方真正起到鼓励和刺激作用，是未来政策制定的方向。

与之相比，老工业区因不涉及拆迁补偿问题，拆迁难度相对较小，也是当前石家庄探索土地储备和政府主导一级开发的重点领域。