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位幸扬律师:从案例看商品房认购协议的法律性质

作者:德和衡(石家庄)    发布日期:2020-04-16 14:49:00

案情介绍

2017年5月26日,骆某某从河北某房地产开发有限公司处购买商品房,双方签订了《商品房买卖协议》和《小区地下室使用权出售协议》。协议签订完后,骆某某当天通过银行转账向该房地产开发公司一共支付购房款19余万元。后经骆某某了解,该房地产公司出售的房屋没有合法的开发手续,达不到合法的出售条件,明显违反了法律的强制性规定。骆某某认为,其和该房地产公司签订的《商品房买卖协议》和《小区地下室使用权出售协议》属于无效合同,遂向法院起诉要求其缴纳的购房款和由此产生的法定利息应当由房地产公司一并返还。后经法院查明,本案双方签订合同时该房地产开发公司五证不全,庭审前该房地产公司五证均已经齐全。

 

案情分析

本案焦点问题是双方当事人签订的《商品房买卖协议》和《小区地下室使用权出售协议》的性质是属于预约合同还是本约合同。其次是认定其是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定。

商品房预约合同的特征:(1)该合同是诺成性合同,而非实践性合同,不受要物约束,其目的是订立本约;(2)它是对未来事项的预先规划,所承担的民事责任属违约责任范畴。而根据最高人民法院民一庭意见:在审理商品房买卖合同纠纷中区分预约合同和本约合同,要结合当事人立约时的真实意思及法律、司法解释对商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定,关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款确实或不确定的情形。如果存在这类情形,一般应认定为预约合同;如果不存在此种情形,无论合同名称为何,均应视为商品房买卖合同。

双方当事人所签订的合同内容,已经具备了房屋买卖的主要条件,即约定了商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等,根据《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,应当认定为房屋买卖合同。

本案中双方签订的《商品房买卖协议》的主要内容已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已经按约定收受购房款,故此该协议应当认定为房屋买卖合同。本案可以适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定。


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