樊鸿雁律师：河北经贸大学诉李建辉执行异议案

一、 案由：

案外人执行异议之诉

二、经过：

2019年初，河北经贸大学在办理本校一些原登记在教职工个人名下、但早已退回给学校的公产房的私转公手续过程中，发现登记在学校教工谭某名下、作为学校公产房的石家庄市桥西区新石南路203号（原石家庄市桥西区红旗大街106号）1-1-603房先后被河北省无极县人民法院、石家庄市长安区人民法院查封，且无级县人民法院正准备对谭某名下的房屋进行拍卖执行，学校的合法财产权益即将受到损害。事情经过如下： 

1999年谭某购买了河北经贸大学位于石家庄市桥西区1-1-603房产。2000年原告为包括谭某在内的按房改政策购买住房的教职工办理了房产证，1-1-603房产的房产证登记所有权人为谭某，房产证号为石房权证西字第××，房产证由原告保管。2004年6月河北经贸大学以冀经贸校字【2004】11号文件发布了《河北经贸大学教职工住房调购分配实施方案》。2006年12月9日，河北经贸大学与谭某签订了《河北经贸大学教职工调购住房协议书》，将登记在马亚平名下位石家庄市新石南路203号（原石家庄市桥西区）4-3-501的房屋调购给谭某，谭某依据该协议搬出了登记在其名下坐落石家庄市桥西区）1-1-603房屋，同日，谭某向河北经贸大学交纳了房屋差价款12605元，并将1-1-603房屋钥匙交给了河北经贸大学管理部门。河北经贸大学将登记所有权人为马亚平的4-3-501房产证交给谭某保管。河北经贸大学收回1-1-603房屋后，未再出售给学校教职工，偶尔作为学校教职工单身宿舍使用到2009年12月。2009年12月10日原告与河北经贸大学的教职工王文波签订了单身教工集体宿舍（家属院内）住房租赁协约，约定从2009年12月10日起，学校将1-1-603房屋租给教职工王文波作为其中午临时休息使用，月租金以八人间计，王文波每月需交租金20元，从王文波工资中扣除。之后，王文波使用1-1-603房屋至今，河北经贸大学每月扣除王文波房费20元至今。

另外，2015年春，谭某的丈夫郭全洲（已故）借李建辉款，郭全洲将登记为马亚平的4-3-501房产证交给了李建辉，用作抵押，未写书面抵押手续，当时给马亚平打电话，马亚平称别人的房产证还没有过户，所以马亚平这边也不过户。2016年1月6日，谭某出具书面证明，主要内容为：谭某从学校取走4-3-501房产证后不慎丢失，请求原房主马亚平协助办理补证手续，并自愿要求马亚平协助将4-3-501房屋产权过户给刘超峰。2016年初，马亚平根据谭某的要求，办理了对4-3-501房产登报声明房产证作废、补证和过户手续。李建辉与谭某为民间借贷纠纷一案，无极县人民法院在审理过程中于2016年3月2日作出（2016）冀0130民初324-1号民事裁定书，依法查封了谭某名下的1-1-603房产。之后，法院做出了（2016）冀0130民初324号民事判决书，谭某未履行生效的民事判决书确定的义务，李建辉申请本院强制执行。

得知事情经过后，河北经贸大学于2019年1月18日提出执行异议。无极县人民法院于2019年2月18日做出（2016）冀0130执660号执行裁定书，续行查封了1-1-603房产（查封期间自2019年3月3日起至2022年3月2日止）。2019年4月16日又作出（2019）冀0130执异6号执行裁定书，驳回了河北经贸大学要求中止拍卖谭某名下1-1-603房产的异议请求。河北经贸大学于2019年4月30日向无极县人民法院提起了案外人执行异议之诉，请求法院：一是判决立即停止对位于石家庄市桥西区新石南路203号（原石家庄市桥西区红旗大街106号）1-1-603房【房屋所有权证书编号为（石）房权证（西）字第433014446号】的强制执行，并解除对上述房屋的查封。二是判决确认位于石家庄市桥西区新石南路203号（原石家庄市桥西区红旗大街106号）1-1-603房为原告所有。

三、结果

案件审理中，双方的争议焦点集中在河北经贸大学是否享有被查封房屋的所有权，申请执行人李建辉主张的依物权登记原则该房屋属谭某所有的主张能否成立？

法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，河北经贸大学与谭某签订的河北经贸大学教职工调购住房协议，是双方真实意思表示，合法有效。调购住房协议于本院查封1-1-603房产之前签订。涉案房产1-1-603原系谭某的房产，2006年12月9日河北经贸大学与谭某签订河北经贸大学教职工调购住房协议之后，谭某向原告交纳了房屋差价款，原告河北经贸大学已经将4-3-501房产调购给谭某，同时收回了1-1-603房产。购房款、房屋双方已交付完毕。至此，虽然1-1-603房产登记在谭某名下，但1-1-603房产原所有权人谭某也认可该房产在调购住房之后归属于河北经贸大学所有。双方没有办理房产证变更登记，不影响调购住房协议的效力，河北经贸大学是1-1-603房产的实际所有权人。2006年12月至2009年12月，原告将1-1-603房产作为教职工单身宿舍使用，2009年12月10日至今原告将1-1-603房产租赁给教职工王文波，能够证明原告实际占有使用了该房产。本院的听证会笔录记载李建辉称：2015年春，谭某的丈夫郭全洲将登记为马亚平的4-3-501房产证交给李建辉用作抵押时，了解到马亚平称别人的房产证还没有过户，所以马亚平这边也不过户。由此来看，导致调购住房未能及时办理房产证变更登记的原因不可完全归责于河北经贸大学。综上所述，河北经贸大学对于涉案诉争房产1-1-603房产享有实体权利，能够排除对涉案房产的执行。原告河北经贸大学请求立即停止对1-1-603房产强制执行，并确认1-1-603房产为原告所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：一、不得执石家庄市桥西区）1-1-603房产【房屋所有权证书编号为（石）房权（西）字第××号号】。二、确认位石家庄市桥西区）1-1-603房产【房屋所有权证书编号为（石）房权（西）字第××号号】为原告河北经贸大学所有。

一审判决后，被告李建辉没有上诉，一审判决生效。学校最终胜诉。

四、感悟

首先，要注意《民事诉讼法》第225条与第227条的区别，225条规定的的当事人、利害关系人对执行行为提出的异议，227条规定的是案外人对执行标的提出的异议，提起异议的异议人不同、针对的对象也不同。而且二者的救济途径也不一样。本案就是依据《民事诉讼法》第227条针对执行标的提起的案外人执行异议之诉。

其次，在办理案外人执行异议之诉时，在诉讼请求中一定要注意除了要求解除对案外人财产的强制执行外，如果涉及到权属或者相关的实体权利问题，一定要在诉讼请求中要求确认标的物的所有权或明确实体权利方面的主张，否则执行异议之诉案件结束了，如果涉及权属变更或实体权利方面的其他问题产生争议时，可能还得另行提起诉讼加以解决。