德和衡石家庄律所楚雪婷律师做客《为你发声》节目 解读民间借贷-出借人必须懂的法律要点
作者：德和衡（石家庄） 发布日期：2023-10-17 10:12:00
作为社会经济发展过程中资金供需矛盾的一种有效解决方案，民间借贷在我国具有广泛的社会基础，但完全以个人意志出发的民间借贷行为往往伴随着很多法律风险。鉴于民间借贷纠纷的广泛性和普遍性，本所楚雪婷律师于10月16日应邀做客石家庄广播电视台经济广播《为你发声》节目，对民间借贷中出借人一方必须懂的法律要点进行了解读。案例：李四经营公司资金周转困难，跟张三借钱100万，张三担心李四到期无法还款，于是张三跟李四签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，张三以100万元的价格向李四购买一套价值远高于100万元的别墅。当天，张三向李四汇款100万元，李四向张三出具收条一份。收条载明，李四已收到张三支付的别墅转让款100万元。后因李四生意失败，无法按时偿还借款。遂张三向法院起诉要求李四为张三就案涉别墅办理过户手续。张三能否以房屋买卖关系为由起诉至法院，要求李四将房屋过户给自己呢？该案例中，表面是房屋买卖合同关系，但实际是民间借贷关系。根据《民法典》相关规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后无法偿还，出借人要求履行买卖合同的，还是需要按照原基础法律即民间借贷关系进行审理，所以本案张三并不能直接要求李四履行买卖合同并将房屋过户给自己。张三可以变更诉讼请求，以借贷关系为由起诉，在审理前向法院申请对张三的房产进行保全查封，胜诉后可申请拍卖该房产，所得款项用于偿还借款。本案在法院释明下，原告变更了诉讼请求，最终判令由被告李四于判决生效后三十日内偿还原告张三借款本金100万元。出借人应当关注签订买卖合同对借贷关系进行担保的效力，借贷双方所签订的实际为借贷合同提供担保的买卖合同甚至已经完成财产权利变动的公示，但债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院也是不予支持的。从立法的本意来看，债权人为保证其债权的顺利实现，签订的买卖合同标的物的价值通常都高于借贷合同的标的。若债权人直接取得买卖合同标的物的所有权，往往会给债务人带来一定的经济损失，同时可能会对其他债权人的合法权益造成损害。禁止流押、流质旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人、出质人实质上的不公平。法律要点二：民间借贷未依法办理抵押登记不享有优先受偿权。
案例：李四向张三借钱50万元，打了借条约定于2022年6月1日之前还款，并出具承诺书，内容为李四自愿将本人名下某别墅作为该笔借款的抵押物，若到期无法还款，张三对该别墅拍卖所得价款享有优先受偿权，但重要的是张三和李四并没有在不动产交易中心办理抵押登记手续。答案是否定的！本案最终判决李四对所借款项应予偿还，张三要求李四偿还借款的请求，证据充分、于法有据，法院予以支持。关于张三主张的其对于李四抵押的房产具有优先受偿权，李四虽在其承诺书中承诺房产抵押，但由于双方未办理抵押登记，故该条款为无效条款，张三也无权就该房产之价款优先受偿。根据《民法典》第402条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物等不动产、不动产权利抵押的，应当办理相应的抵押登记，抵押权自完成登记时设立。为保障回款的实现，对不动产抵押物一定要进行抵押登记。办理抵押登记是不动产抵押权成立的法定事由和必要条件，未办理抵押登记不影响抵押合同的效力，但抵押权不能有效设立，在主张还款时不能对抵押物享有优先受偿权。但办理抵押权注销登记并不是抵押权消灭的法定事由，抵押权作为从属于主债权的从权利，主债权因清偿而消灭的，将发生抵押权一并消灭、当然消灭的法律效果。《中华人民共和国民法典》第395条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国民法典》第401条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。《中华人民共和国民法典》第402条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第68条第2款：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第62条：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
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